Problematique des litiges fonciers dans la commune d’arrondissement de rufisque ouest

LES ENJEUX FONCIERS

Dans ce chapitre, il sera traité les paramètres qui structurent la question foncière. Le diagnostic de l’ensemble de ces paramètres permettra en quelque sorte de voir véritablement tout l’intérêt porté au foncier.
Ceci, va nous conduire à étudier respectivement l’enjeu social, l’enjeu économique, la pénurie de l’espace, les besoins en espace et la spéculation foncière

L’ENJEU SOCIAL

La terre a toujours été un enjeu social important aussi bien pour l’Etat que pour les populations.
De ce fait, elle demeure une denrée rare et précieuse de nos jours et fonde en même temps les rapports sociaux entre les hommes. Face à la pénurie de logement social, la terre est aujourd’hui au cœur de tous les débats. C’est ainsi que l’enjeu de toutes les politiques de l’habitat passe impérativement par la question du foncier disponible et mobilisable. Au regard de cet enjeu, une nécessité s’impose à travers d’une mise en place d’une véritable politique foncière dans le dessein de répondre au demande de logements sociaux.
Dans la CA de Rufisque Ouest, l’enjeu social du foncier a pris des proportions importantes du fait de la saturation et l’occupation de toutes les réserves foncières existantes à Dakar. Cela a pour effet induit une forte ruée vers les terres de Rufisque. L’ampleur est telle que la CA de Rufisque Ouest n’a plus beaucoup d’espace pour accueillir cette importante marée humaine en provenance de Dakar. Ce qui d’ailleurs pose de sérieux problèmes en ce qui concerne les litiges car, on assiste au niveau de la CA de Rufisque Ouest des personnes mal intentionnées qui, avec la complicité des agents domaniaux identifient des poches ou des espaces verts avec en leur disposition des papiers illégaux et les revendent à des prix importants. Cet état de fait ne manque pas d’envenimer les litiges fonciers dans la CA de Rufisque Ouest.

L’ENJEU ECONOMIQUE

La terre est considérée comme un moyen de richesse et de production. Elle est de ce fait un outil de travail incontournable et le support dans lequel se trouve l’ensemble des établissements humains. Son enjeu économique dans la période actuelle représente une dimension d’une grandeur nature. Ainsi, dans la CA de Rufisque Ouest, les taxes provenant de la location des emplacements (garages, station d’essence, établissements de commerce) représentent une somme non négligeable et procure en même temps à la commune des recettes subséquentes pouvant sous tendre sa politique de développement local. Les terrains nus vendus dans la CA de Rufisque Ouest ont atteint un seuil important allant de 2.000.000 à 5.000.000 millions selon les zones. Et ceci ne laisse pas indifférent les populations de la CA de Rufisque Ouest qui trouvent l’acquisition des terrains excessivement cher comme en atteste le diagramme en secteur ci-dessous (cf. diagramme à secteur n°1). C’est dire donc qu’un investissement sur un terrain est plus qu’intéressant car on ne nourrit pas un terrain et chaque année sa valeur vénale augmente.

LA PENURIE DE L’ESPACE

La raréfaction de l’offre est à l’origine de la hausse et la banlieue n’est pas en reste puisqu’elle n’est pas épargnée par cette raréfaction de l’espace.
La demande immobilière n’a cessé d’augmenter ces dernières années, alimentée par une croissance démographique exceptionnelle. En effet, étendue sur une superficie de 550 km², représentant 0,3% du territoire national pour une population de prés de 2.167.793 habitants, Dakar demeure la région qui absorbe plus d’investissements dans le domaine de l’immobilier.
La situation foncière de la région de Dakar se traduit par un déficit considérable de l’espace.
Ainsi, les rares terrains immatriculés qui appartiennent à l’Etat et localisés dans les Almandies, de la Foire, de Hann Mariste ont été affectés à la Scat Urbam, à la SN HLM et à des promoteurs privés pour réservoir des programmes de parcelles viabilisées ou de logements28.
Le marché foncier, du fait de la rareté des terrains est spéculatif malgré l’existence d’une réglementation fixant la valeur du sol par zone du centre de Dakar vers la périphérie.
Cependant, la situation foncière à Rufisque se caractérise par le nombre impressionnant de titres fonciers privés. Cette zone qui disposait des réserves foncières importantes surtout dans la partie nord et nord ouest se voit aujourd’hui la raréfaction de ces réserves du fait notamment de la pression démographique, mais aussi le grand lotissement de Rufisque 2 qui regroupe 6000 parcelles. Ces facteurs font que Rufisque n’a plus beaucoup d’espace même dans sa partie nord qui, normalement réservée à des opérations d’extension du tissu urbain fait déjà l’objet d’importante pression foncière.
Dans la zone de Rufisque Ouest, secteur de notre étude, les réserves foncières existantes sont presque épuisées. Cette situation est due essentiellement à deux points :
 La pression démographique qui ne cesse de prendre des proportions importantes dans la CA de Rufisque Ouest. Elle est la résultante de l’apport interne et externe. Estimée il ya quelques années à 50.000, elle devrait passer à 64.822 hts en 2010.
Les facteurs naturels tels que l’érosion côtière qui menace les quartiers situés à l’Ouest de Rufisque surtout Diokoul qui subit les contre coups de l’action marine.
Celle-ci demeure aujourd’hui la principale menace qui hante le sommeil des populations de cette localité car la mer jouxte avec les habitations (cf. photo n°6).

LES BESOINS EN ESPACE

D’une manière générale, on constate que Rufisque à tendance à s’agrandir vers le nord du fait de certaines contraintes (cf. carte n°5). Ainsi, l’urbanisation de la ville qui a commencé autour de l’ancienne zone portuaire et qui s’est propagée lentement sur l’axe Est-Ouest s’étend désormais vers le nord.
En effet, les contraintes liées au site (marne gonflante, avancée de la mer, affleurement de la nappe phréatique etc.), aux phénomènes démographiques (la forte immigration des populations en provenance de Dakar et de l’intérieur du pays), aux limites administratives, et enfin à l’implantation de zones industrielles à l’Est et à l’Ouest, font que le développement urbain constaté et projeté depuis prés d’une décennie s’opère vers le nord.
Cet attrait qu’exercent le nord, le nord-est, et le nord-ouest est mis en exergue dans le Plan Directeur d’Urbanisme de 1968.
L’analyse des données urbaines pour l’élaboration du Plan d’Urbanisme de Détails de Rufisque fait ressortir l’existence d’un phénomène qui risque de constituer sinon est déjà une menace réelle pour les terres cultivables du secteur agricole. En effet, le lotissement de la tranche G de
Rufisque 2 s’est opéré sur une zone de plus de 30 hectares où des maraîchers s’adonnent quotidiennement à leurs activités.
Les seules réserves foncières dont la ville disposait pour lui permettre de maîtriser encore quelques années sa croissance spatiale, et qui se situeraient dans le nord, et le nord-ouest sont aujourd’hui les zones où s’effectuent toutes les opérations de lotissement.
L’extension de la ville de Rufisque passe par la satisfaction d’un certain nombre de conditions qui pourraient faciliter l’implantation des populations sans aliéner les potentialités de développement : il importe d’assainir le site pour permettre une meilleure organisation des habitats en appliquant une politique de construction en hauteur du fait de l’important développement du front urbain, mais aussi entamer au niveau de la ville une urbanisation souterraine à l’image du centre ville de Dakar. Cela permettra d’anticiper sur les mutations que le processus d’urbanisation créera au niveau de Rufisque. L’effet qui sera recherché ici est de mieux répondre aux besoins futurs en logements décents, d’une part, et de créer un cadre beaucoup plus propice à une meilleure densification de l’agglomération, d’autre part.
Mettons en exergue que la ville de Rufisque sera traversée par l’autoroute à péage et du fait également de la délocalisation de l’aéroport Léopold Sédar Senghor vers Ndiass, la ville sera dans un proche avenir un important pôle d’agglomération urbaine. Et ce qui du reste engendra certainement des problèmes de logements. Donc, pour parer à ces éventuelles péripéties, il serait plus judicieux d’élaborer des programmes qui tiennent compte l’ensemble de ces facteurs, avec la réalisation de logements plus normatifs.

LA SPECULATION FONCIERE

La rareté de l’offre a fait que le marché est inflationniste, ce qui donne une bonne marge de manœuvre aux spéculateurs. S’il existe un domaine où l’on peut facilement réaliser d’énormes bénéfices, c’est celui de la terre. Les propriétaires à la recherche d’une plus value ont tendance à vendre leurs terrains à des prix exorbitants outrepassant même les textes réglementaires qui fixent le prix des terrains par secteur d’agglomération.
La technique qu’ils utilisent est de nature très simple : il suffit d’acheter des terrains et les laisser en veilleuse pendant quelques années puis les revendre au prix le plus offrant. Ainsi, d’une manière générale, le barème approuvé par la commission d’évaluation chargée d’estimer le prix des terrains nus a été fixé par mètre carré dans le département de Rufisque – Bargny de 1000 à 360030 CFA.
A Rufisque particulièrement au niveau de la tranche B du lotissement de Rufisque 2, les terrains y coûtent excessivement cher allant de 3.000.000 à 5.000.000 CFA. Alors il y a moins de 6 ans de cela ces mêmes terrains étaient octroyés à 50.000 CFA pour frais de bornage et versé directement au trésor public. Ceci, constitue un exemple patent de la hausse spéculative des terrains à usage d’habitation.
Ainsi, « les actions superposées des propriétaires fonciers et des promoteurs cherchant à tirer le maximum de profit possible, donnent lieu à une hausse accélérée des valeurs foncières ». Il faut y ajouter l’action néfaste de certains courtiers qui font du foncier leur gagne pain, et qui participent également à la hausse vertigineuse du prix des terrains dans la ville de Rufisque.
C’est ainsi que vingt deux(22) personnes sur les cent vingt quatre soit 17,7% de notre enquête ménage avoir affirmé que les autorités municipales appliquent dans ce sens des politiques pour lutter contre la spéculation foncière. Par contre quarante six (46) personnes soit 37,1% disent le contraire, elles brandissent qu’aucune politique n’est élaborée dans ce sens, et ce qui de leurs yeux ne font qu’accentuer cette spéculation (cf. tableau n°4).
Cependant, si la spéculation gangrène le marché immobilier, l’autre problème qui prévaut dans ce secteur, ce sont les transactions faites au détriment des acquéreurs parce que la plupart des papiers qu’ils reçoivent des mains des vendeurs n’ont aucune base réglementaire.

L’ACCES A LA TERRE POUR LES BAS REVENUS

Le présent chapitre traitera la question liée à l’accès à la terre pour les populations en situation précaire. Il est vrai qu’aujourd’hui cette frange éprouve pas mal de problèmes à accéder à un logement décent compte tenu des affres de la vie. Ce qui nous conduira à faire l’historique des politiques d’habitat au Sénégal, de faire un diagnostic sur les demandes des terrains, de voir le blocage des dossiers, les lenteurs administratives et enfin de terminer sur la satisfaction des demandes.

HISTORIQUE DES POLITIQUES DE L’HABITAT AU SENEGAL

L’Etat du Sénégal a toujours entrepris des politiques d’habitat sociales rentrant dans le cadre de la satisfaction des besoins et demandes en logement. De la période coloniale à nos jours, les multiples politiques définies dans le domaine n’ont pas permis d’atteindre tous les résultats escomptés. En fait, les couches les plus diminues des populations étaient quasiment exclues dans la programmation de ces politiques.
D’abord, ce fut successivement la création de la SICAP en 1950, puis celle de l’OHM devenue la SN HLM en 1960, puis celle des Parcelles Assainies en 1972, les HAMO en 1984, la SCAT URBAM en 1988 et enfin les ZAC avec l’expérience de Mbao Gare en 1993 comme phase test.
Ces sociétés ont construit sur le domaine de l’Etat des logements qui étaient rétrocédés aux acquéreurs en location vente, ou en location simple. Avec le retrait de certains bailleurs comme la CCCE (Caisse Centrale de Coopération Economique), et la crise du pétrole en 1973, le nombre de logements construits annuellement continu de baisser, et en même temps les coûts d’acquisition deviennent onéreux. Ainsi la production en logement continuait d’accuser une baisse. Cette production, non seulement est très faible, mais est plutôt destinée à une infime minorité de la population susceptible de remplir les conditions d’acquisition. La grande masse
celle des bas revenus continue d’être exclue malgré l’émergence des sociétés immobilières privées et des coopératives d’habitat. Ainsi véritablement l’Etat n’a pas beaucoup pris en compte dans sa politique d’habitat les couches défavorisées car ces sociétés sont conçues pour des gens nantis qui demandent des garanties pour bénéficier de leur logement. Donc, les personnes aux revenus faibles étaient exclues. La plupart d’entre elles s’exercent dans l’informel, alors ce secteur demeure saturant et fluctuant. Il fallait donc trouver d’autres alternatives pouvant aider ces populations déshéritées à avoir un toit.
Néanmoins l’Etat a fait des efforts notamment avec le plan jaxaay qui est une vaste opération d’habitat social et qui était destinée à loger les populations affectées par les inondations. Ainsi depuis 1996, l’accès à un logement décent a constitué un objectif universel auquel le Sénégal, et les Etats membres de l’ONU, ont souscrit dans une déclaration commune, en vue d’œuvrer à l’accessibilité des populations aux services sociaux de base, la sécurité de l’occupation, et de les sortir des situations marginales pour beaucoup d’entre elles, afin de leur permettre d’exercer dignement leur citoyenneté.
La persistance du déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, avec notamment comme conséquence, dans nos pays, l’existence des quartiers d’habitat non lotis et insalubres a amené le programme des Nations Unies pour les Etablissement Humains, à organiser une série de concertations dans le but de lancer des campagnes mondiales sur la sécurité de l’occupation foncière et immobilière et la bonne gouvernance.

LA DEMANDE DES TERRAINS

La commune structure décentralisée à le devoir de répondre à la demande de ces administrés en matière de logement. De ce fait, elle est obligée d’entreprendre des démarches auprès de l’autorité centrale pour bénéficier auprès d’elle des terrains pouvant accueillir d’éventuels lotissements.
Au prime abord il paraît important de préciser les étapes fondamentales autorisées par la loi à la commune de pouvoir disposer des terrains.
Trois possibilités s’offre à elle pour réaliser un projet de lotissement :
– Si la commune dispose des terrains lui appartenant, elle peut procéder au lotissement de ses terres et les distribuer aux demandeurs sous l’arbitrage des services administratifs déconcentrés de l’Etat (domaine, cadastre) ;
– Si le titre foncier est au non de l’Etat, la commune demande à l’Etat de lui céder le terrain32. La demande est adressée au receveur du domaine qui gère les biens de l’Etat et approuvée à travers d’une délibération du conseil municipale ;
– Si le terrain appartient au domaine national, la commune après l’identification du terrain relevant du domaine national demande à l’Etat de lui affecter le terrain. Etant donné que la procédure d’immatriculation est longue, l’Etat peut sous sa responsabilité accélérer le processus d’immatriculation à son nom avant d’octroyer le terrain à la commune.
Toutefois, la demande de cession doit être très explicite de l’utilisation qui sera faite des parcelles affectataires. Ainsi, le Receveur des domaines fait une mise en disposition après la délimitation du terrain par le cadastre. Le plan de lotissement est réalisé par un géomètre, un urbaniste ou un aménagiste avec l’approbation de la SENELEC, de la SDE, et de l’ONAS. Leur avis est important en ce qui concerne la traversée du terrain au niveau de leurs réseaux. Ce projet est également approuvé par le comité départemental d’urbanisme (CDU).
Après toute cette procédure, le maire va réunir la commission pour attribuer les parcelles. Cette commission est fixée par le décret n°96-1130 du 27 décembre 1996 portant application de la loi de transfert de compétence. Il stipule notamment à l’article 8 «qu’en application de l’article 25 de la loi n°96-07 du 22 mars 1996, portant transfert de compétences aux régions, aux communes et communautés rurales, le maire reçoit les demandes de parcelles de terrain issues des lotissements régulièrement approuvés et les transmet au receveur des domaines pour instruction.
Les demandes sont examinées par la commission d’attribution prévue par l’article 25 de la loi portant transfert de compétences aux collectivités locales. Cette commission présidée par le maire est composée comme suit :
– le receveur des Domaines ;
– le chef de service du Cadastre ;
– le chef de service de l’Urbanisme ;
– le chef des services techniques communaux ;
– un conseiller municipal ;
– le ou les délégués du ou des quartiers concernés ou limitrophes.
Ainsi, les fonctions de rapporteur et de secrétaire de la commission sont assurées par le receveur des domaines. Toutefois, la commission peut s’adjoindre toute personne qualifiée pour éclairée ses décisions. Les décisions sont soumises à l’approbation du représentant de l’Etat notamment pour le département de Rufisque le préfet.
Notre visite à la commission des affaires domaniales de la commune de Rufisque nous a permis de constater la fréquence des demandes de parcelle. Ces demandes sont la plupart du temps issues des populations défavorisées qui sous le poids et la lourdeur de la vie n’assurent plus le paiement mensuel de leur loyer. Ainsi, elles manifestent leur désir de bénéficier un toit auprès de la municipalité à travers une demande adressée au maire. Ce dernier après réception émet un avis favorable ou défavorable.

LE BLOCAGE DES DOSSIERS

D’après notre interlocuteur de la commission des affaires domaniales de la mairie ville de Rufisque il n’existe pas de blocage des dossiers. Après réception des demandes, le maire vous répond favorablement quand il y a un lotissement en cours ou défavorablement dans le cas contraire. Mais notons dé fois de petits programmes de lotissement sont réalisés par la municipalité. Et ces parcelles issues de ces lotissements ne vont pas à l’encontre des nécessiteux mais plutôt au clientélisme politique.

LES LENTEURS ADMINISTRATIVES

Elles se situent dans la mise en œuvre des lotissements. Le projet de lotissement est parsemé de procédure avant la délivrance de l’acte de lotir. Passé cette étape, la mairie vous délivre un avis favorable ou défavorable.
Si l’acte est favorable, le propriétaire doit être en contact avec les services du domaine pour régulariser le terrain. Le domaine attribut le bail au propriétaire moyennant un versement annuel d’une redevance car c’est un contrat entre le pouvoir bayeur et le concessionnaire.

LA SATISFACTION DES DEMANDES

La satisfaction des demandes est en corrélation avec l’existence d’un projet de lotissement. De ce fait, lorsque un tiers demande une parcelle, le maire ne peut se prononcer favorablement quand un lotissement est en cours de réalisation. Ainsi, on peut noter que lors du lotissement de Rufisque 2 qui englobait 6000 parcelles l’essentiel d’entre elles ont été octroyées à des Rufisquois qui en faisaient la demande soit un pourcentage de 75% à 80% des Rufisquois ont bénéficié une parcelle dans ce vaste programme comme vous pouvez le visualiser dans la photo suivante montrant l’effectivité des parcelles du lotissement de Rufisque 2 (cf. photo n°8).