MISE EN PLACE D’UN MODÈLE EXPLICATIF DE LA FORMATION DES PRIX
DES MAISONS

LES VARIABLES RETENUES

Pour réaliser cette analyse, nous avons retenu plusieurs données disponibles dans la base de données PERVAL et potentiellement explicatives de la formation des prix des biens immobiliers. La variable à expliquer est donc le prix au m² en euro constant. Les différentes variables explicatives retenues sont :  Des variables intrinsèques – Le type de maisons Parmi les maisons étudiées, il est possible de trouver différents types de biens : maisons, pavillons, villas, hôtels particuliers, châteaux, mas, fermes, chalets, anciens moulins. Certain de ces types de maisons peuvent être plus recherchés que d’autres et le type de maisons peut donc être une variable permettant d’expliquer la formation du prix d’un bien immobilier. – L’année de construction Logements neufs et logements anciens ont tous deux des avantages et des inconvénients pour les acheteurs. Un logement ancien va séduire par son cachet mais peut également repousser un acheteur s’il nécessite des travaux de rénovation, si les installations sont usagées et parce qu’un logement ancien est moins bien isolé qu’un logement récent et qu’il consomme donc plus d’un point de vue énergétique. Un logement neuf va donc fournir à ses propriétaire une meilleure isolation, des meilleurs installations et donc un meilleur bilan énergétique. Cependant, les personnes recherchant un certain cachet dans leurs lieux de vie, ne se tourneront pas vers ce type de logement. L’année de construction d’un logement, pour de multiples raisons, dont certaines citées ci-dessus, est une variable qui peut permettre d’expliquer la formation du prix d’un bien immobilier. – La surface habitable La superficie d’un logement doit être déterminante dans la formation du prix d’un bien immobilier. En effet, pour une même localisation, une maison de 60 m² ne sera pas vendue au même prix qu’une de 200 m², qui proposera une surface habitable et donc un nombre de pièces principales, plus importante. – La surface du terrain L’acquisition d’un bien immobilier de type ‘maison’ est indissociable du terrain sur lequel se trouve ce bien. En effet, la recherche d’un jardin par les ménages est aujourd’hui ancrée dans les mentalités. La présence ou non d’un jardin et la superficie de celui-ci est donc un critère lors de la formation de l’achat d’un bien. En effet, certaines personnes peuvent rechercher une maison possédant un grand terrain, d’autres peuvent être effrayés par l’entretien que cela implique. La surface du terrain peut donc potentiellement être un élément permettant d’expliquer la formation des prix des biens immobiliers.  Le nombre de niveau Cette variable indique le nombre de niveau en élévation, c’est-à-dire les étages de la maison audessus du sol, tels que les greniers aménageables. Le nombre de niveau peut être un critère lors de la sélection et de l’achat d’un bien immobilier. En effet, si certaines familles peuvent rechercher plusieurs étages dans une maison, pour par exemple un souci d’intimité, pour d’autres, comme par exemple pour les personnes âgées, les maisons de plain-pied présentent un fort intérêt. – Le nombre de salles de bain La présence de plusieurs salles de bain dans un logement peut être un critère de recherche, notamment pour les familles nombreuses, et donc peut être une variable permettant d’expliquer le prix d’un appartement. – Le nombre de places de parking La recherche d’un bien immobilier avec places de stationnement réservées est très fréquente aujourd’hui, notamment en ville. Le nombre de places de parking attribué à une maison est donc potentiellement une variable qui peut expliquer la formation du prix d’un bien immobilier. Les données retenues pour la régression linéaire ne doivent pas être corrélées entre elles. Ainsi le nombre de pièces principales, trop corrélé à la surface habitable estimée, et le prix au m², corrélé à la surface habitable et au prix de l’appartement, ont été écartés.

INTERPRÉTATION

Nous obtenons donc un modèle à dix variables explicatives de la formation des prix des maisons à proximité du Jardin de Lazenay à Bourges. Certaines variables permettent d’expliquer l’augmentation du prix des maisons. Parmi ces variables, on retrouve la surface habitable, la surface du terrain, le type de maison, la distance à la base militaire, la distance au Jardin de Lazenay et le nombre de niveaux. En ce qui concerne la surface habitable et la surface du terrain, les résultats étaient attendus. En effet, plus une maison propose une grande superficie habitable, plus son prix sera élevé. Il en est de même pour la superficie du jardin dans un quartier tel que celui à proximité du Jardin de Lazenay à Bourges. Les maisons sont des maisons individuelles possédant toutes un jardin. Les ménages recherchent des biens avec un jardin d’une taille conséquente. Le type de maison permet également d’expliquer l’augmentation du prix d’un bien immobilier. En effet, plus nous augmentons le standing d’une maison, plus son prix est élevé. Ainsi les hôtels particuliers, châteaux et villas auront un prix plus élevés que les pavillons ou maisons classiques. En ce qui concerne la base militaire, le résultat était également attendu. Il est logique que plus la distance avec la base militaire augmente, plus le prix des maisons augmente. En effet, la base militaire est source de nuisances visuelles mais également sonores puisque des tirs d’essais sont réalisés. Les ménages ne recherchent donc pas la proximité directe avec la base militaire et celle-ci contribue donc à baisser le prix d’un bien immobilier. La variable ‘Nombre de niveaux’ est plus difficile à expliquer. Il est difficile de conclure que plus le nombre de niveaux d’une maison augmente, plus son prix augmente. Le nombre de niveaux est une variable qui permet d’expliquer la formation du prix d’un bien immobilier puisque c’est une donnée pouvant être rédhibitoire pour un ménage souhaitant investir, comme par exemple les maisons de plain-pied et les personnes âgées. Le résultat concernant la ‘Distance au Jardin de Lazenay’ peut être expliqué par le contexte. En effet, le Jardin de Lazenay ne possède pas une bonne réputation à Bourges. Laissé volontairement sauvage par son concepteur et l’équipe d’entretien des espaces verts de la Mairie de Bourges, le Jardin de Lazenay est incompris des habitants. En effet, ceux-ci le qualifie de « non entretenu », « laissé à l’abandon » et « sale ». De plus, de par son aspect sauvage, protégé, et renfermé, le Jardin de Lazenay est un lieu de squatte de la part de nombreuses personnes. Aux beaux jours, de nombreux jeunes s’y réunissent autour d’un feu, et consomment parfois alcool et drogue. Ceci est source de nuisances pour les habitants de proximité et confère à cet espace vert une mauvaise réputation. La Jardin de Lazenay n’est pas fréquenté. Les promeneurs ne voient en ce jardin aucun intérêt, notamment face au lac du Val d’Auron, situé directement à proximité. De plus, les résidents possèdent tous un jardin individuel, ce qui ne favorise pas l’utilisation du Jardin de Lazenay. Cet espace vert est donc uniquement le rendezvous de squatteurs, qui viennent se réfugier dans les nombreuses grottes, et des personnes sortant leurs chiens (Ollivon, 2014). Ces différentes raisons expliquent donc que plus la distance avec le Jardin de Lazenay augmente, plus le prix d’un bien immobilier augmente. La proximité directe avec le Jardin de Lazenay n’est donc par recherchée. Au contraire, certaines variables permettent d’expliquer la diminution du prix d’un bien immobilier. Parmi ces variables on retrouve l’année de construction, la distance au Golf municipal, le nombre de salles de bain et la distance à un arrêt de la ligne de bus 1. En ce qui concerne les variables ‘Distance au Golf municipal’ et ‘Distance à un arrêt de la ligne de bus 1’, le résultat était attendu. En effet, la proximité avec le Golf est recherchée puisqu’elle confère un bon cadre de vie aux résidents de proximité. En effet, les habitants proches du Golf ont une vue dégagée, mais également calme et tranquillité. La proximité avec un arrêt du bus est également recherchée, puisque ceci confère un mode de déplacement rapide dans la ville de Bourges grâce au réseau de bus.