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MISE EN PLACE D’UN MODÈLE EXPLICATIF DE LA FORMATION DES PRIX
DES APPARTEMENTS
Plusieurs variables peuvent être explicatives du prix de l’immobilier
Parmi ces variables, on retrouve des variables intrinsèques, c’est-à-dire propre au logement, et des variables extrinsèques, c’est-à-dire relatives à l’environnement extérieur immédiat du logement. Dans cette partie, nous allons démontrer la relation existant entre la variable à expliquer, le prix en euro constant des appartements situés à proximité du Parc Pasteur à Orléans, et les différentes variables pouvant être explicatives de la formation de ce prix. Pour cela, la méthode de la régression linéaire simple va être utilisée de manière successive. En effet, nous aurons recours à une procédure ascendante : – Dans un premier temps, on applique la régression linéaire simple sur toutes les variables que nous avons choisi d’étudier. On retient suite à cela la variable donc la régression a conduit au coefficient de détermination R² le plus élevé. En effet, le coefficient de détermination est une mesure de la proportion de la variation de la variable Y (variable à expliquer) qui s’explique par les variations de la variable X (variable explicative). Ceci signifie donc que, plus ce coefficient est élevé, plus l’ajustement entre la variable à expliquer et la variable explicative est meilleur. – Dans un second temps, on recommence la procédure précédente mais en retenant cette fois deux variables potentiellement explicatives dont la première est celle ayant conduit précédemment au R² le plus élevé. – Ceci est réitéré jusqu’à ce que le coefficient de détermination R² obtenu n’augmente plus.
LES VARIABLES RETENUES
Pour réaliser cette analyse, nous avons retenu plusieurs données disponibles dans la base de données PERVAL et potentiellement explicatives de la formation des prix des biens immobiliers. La variable à expliquer est donc le prix au m² en euro constant. Les différentes variables explicatives retenues sont : Des variables intrinsèques – Le type d’appartement Parmi les appartements, il est possible de trouver différents types de biens : appartement standard, atelier d’artiste, chambre de service, duplex ou triplex, grenier à aménager, loft, studio ou encore appartement grand standing. Certain de ces types d’appartement peuvent être plus recherchés que d’autres et le type d’appartement peut donc être une variable permettant d’expliquer la formation du prix d’un bien immobilier. – L’année de construction Logements neufs et logements anciens ont tous deux des avantages et des inconvénients pour les acheteurs. Un logement ancien va séduire par son cachet mais peut également repousser un acheteur s’il nécessite des travaux de rénovation, si les installations sont usagées et parce qu’un logement ancien est moins bien isolé qu’un logement récent et qu’il consomme donc plus d’un point de vue énergétique. Un logement neuf va donc fournir à ses propriétaires une meilleure isolation, des meilleurs installations et donc un meilleur bilan énergétique. Cependant, les personnes recherchant un certain cachet dans leurs lieux de vie, ne se tourneront pas vers ce type de logement. L’année de construction d’un logement, pour de multiples raisons, dont certaines citées ci-dessus, est une variable qui peut permettre d’expliquer la formation du prix d’un bien immobilier. – La surface habitable La superficie d’un logement doit être déterminante dans la formation du prix d’un bien immobilier. En effet, pour une même localisation, un studio ne sera pas vendu au même prix qu’un T4, qui proposera une surface habitable et donc un nombre de pièces principales, plus importants qu’un studio. – L’étage de l’appartement L’étage de l’appartement peut être un facteur déterminant. En effet, notamment en ville, la hauteur peut être recherchée : elle permet une vue plus dégagée mais elle permet également une diminution des nuisances sonores dues à la circulation automobile. Au contraire, le rez-dechaussée peut être également recherché s’il est accompagné de la présence d’un jardinet ou d’une cour. L’étage de l’appartement peut donc être une variable permettant d’expliquer la formation du prix d’un appartement.
INTERPRÉTATION
En s’intéressant aux variables intrinsèques et extrinsèques proches, on obtient six variables explicatives de la formation des prix des appartements à proximité du Parc Pasteur à Orléans. Certaines variables permettent d’expliquer l’augmentation du prix d’un appartement. Parmi ces variables on trouve : la surface habitable, le nombre de places de parking et le distance au Palais des Sports. En ce qui concerne la surface habitable et le nombre de places de parking, le résultat était attendu. En effet, plus un appartement est spacieux, plus son prix augmente (pour une même localisation, un studio, sera moins cher qu’un T2, qui sera lui-même moins cher qu’un T4). Le nombre de places de parking est également explicatif d’une augmentation du prix d’un appartement. En effet, la voiture personnelle est aujourd’hui le mode de transport le plus utilisé et en centre-ville, la présence d’une place de parking privée est une donnée recherchée par les ménages lors de l’acquisition d’un appartement. En ce qui concerne la distance au Palais des Sports, le résultat était moins attendu. Le fait que le prix des appartements augmente avec la distance au Palais des Sports signifie que les ménages ne recherchent pas la proximité directe avec celui-ci. En effet, même s’il s’agit d’un complexe présentant un fort intérêt en ce qui concerne les activités sportives et culturelles, ce résultat peut s’expliquer par les nuisances engendrées pour les habitants de proximité lors des différentes manifestations organisées. Par exemple, lors de l’Open d’Orléans, grand évènement de tennis, de nombreuses nuisances telles que la circulation coupées, de nombreux véhicules stationnés aux abords du Palais des Sports ou encore un fort bruit sont observés. Au contraire, certaines variables permettent d’expliquer la diminution du prix d’un appartement. Parmi ces variables, on trouve : la distance au Parc Pasteur, la distance à un arrêt du tramway A et l’étage de l’appartement. Plus la distance au Parc Pasteur augmente, plus le prix d’un appartement diminue. La proximité avec le Parc Pasteur est donc une donnée qui permet d’expliquer une plus-value sur le prix d’un appartement. Les ménages recherchent la proximité avec le Parc Pasteur car il propose une vue et un cadre de vie agréable et car il permet aux habitants proches de bénéficier d’un espace vert, lieu de détente et de nature, à proximité directe avec leurs logements. Il en est de même pour la distance avec un arrêt du tramway A : plus la distance à un arrêt augmente, plus le prix d’un appartement diminue. En effet, le tramway est un mode de déplacement engendrant peut de nuisances et permettant un déplacement rapide et efficace au sein de la ville d’Orléans. Les ménages recherchent la proximité avec le tramway et celle-ci participe donc à augmenter le prix d’achat d’un appartement. En ce qui concerne l’étage de l’appartement, le résultat était moins attendu. Certains étages dans un immeuble sont plus recherchés que d’autres. Ainsi le dernier étage peut être prisé pour la vue qu’il procure mais également pour le fait de ne pas avoir de voisins au-dessus de soi et d’être parfois épargné des nuisances sonores provenant de la route. Le rez-de-chaussée est également apprécié lorsqu’il est accompagné de la présence d’un jardinet ou d’une cour. Il peut également être fui car étant situé au niveau du trottoir ou de la chaussée, il est exposé à une vue directe et aux nuisances de la circulation.
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