Mise en place du dialogue public-privé dans l’aménagement urbain pour faire la ville aujourd’hui

La négociation comme nouvelle forme de construction de la ville

Des acteurs exhortés à travailler ensemble

La nécessité pour les acteurs publics de trouver des partenaires pour le développement des projets urbains, la tendance à l’urbanisme négocié Deux phénomènes concourent à une transformation des rapports entre le public et le privé dans la fabrication de la ville, et plus particulièrement dans les métropoles. Il s’agit ici des opérations d’aménagement qui correspondent à l’article L300-1 du code de l’urbanisme4 . Tout d’abord, le coût des projets. La loi SRU a posé les grands principes du renouvellement urbain, que sont la densité et l’action de « reconstruire la ville sur la ville », afin d’enrayer l’étalement urbain, souvent alimenté par le décalage entre les logements effectivement construits et les besoins des habitants. Les attentes en termes de développement urbain sont donc axées sur ces principes et chaque nouveau projet se doit d’y répondre. Reconstruire la ville sur la ville procède souvent de la réappropriation de friches urbaines.

Ce sont des fonciers potentiellement plus coûteux à développer que de la terre agricole en périphérie de ville. Car, si elles sont une manne foncière importante dans certaines métropoles (Marseille, par exemple, regorge d’anciennes implantations industrielles abandonnées), ces friches situées en milieu urbain et délaissées suite à l’arrêt d’activités industrielles (usines, stockages, plateformes logistique, emprises ferroviaires, ou de production d’énergie …) présentent le plus souvent des sols et des bâtiments pollués qu’il s’agira de dépolluer, démolir, évacuer, traiter… Et ces interventions font grimper le coût d’une opération urbaine, au regard d’un projet développé en rase campagne.

Par ailleurs, s’agissant des métropoles, la fabrique de la ville se complexifie d’autant que le Pacte entre l’État et les métropoles, signé en juin 2016, prévoit de « conforter les métropoles dans leur rôle de creuset de croissance et d’amélioration de la qualité de vie. Il [est] donc axé sur l’innovation, la ville intelligente et la transition écologique ».

Ces items, qui correspondent à ce que l’on pourrait nommer « la ville durable » et qui complexifient la conception même du projet urbain, ne sont pas non plus sans impact sur le coût d’une opération. Cette « ville durable » est pourtant devenue l’idéal à atteindre dans nos villes, même si ce concept n’est pas aussi simple à définir, ce que nous verrons dans la seconde partie. Parallèlement à cette hausse du coût des projets urbains induit par ces nouvelles exigences, le contexte général de baisse des dotations aux collectivités, organisée en France par les gouvernements successifs depuis la décentralisation, s’accentue, sur fond de dette nationale. La relative autonomie qui leur est accordée en contrepartie les oblige surtout à des arbitrages de plus en plus draconiens dans la gestion de leur budget.

Recueillir la voix des habitants : entre information, consultation et concertation

Le dialogue entre les acteurs publics et leurs partenaires privés mis en place pour la réalisation d’une opération d’aménagement urbain ne saurait exister sans la nécessaire prise en compte des usagers du site, et notamment de ses habitants. Trop souvent oubliés dans les décisions globales qui président aux grandes opérations, ces voix font pourtant partie de la négociation. Les textes règlementaires ont d’ailleurs imposé la concertation du public comme préalable à toute décision administrative en matière de projet d’urbanisme et d’aménagement.

Ainsi l’article L. 300-2 du code de l’urbanisme prévoit que soit organisée une concertation préalable pour l’élaboration de documents de planification urbaine (SCOT ou PLU), la création d’une zone d’aménagement concerté (ZAC), la réalisation d’opérations d’aménagement ou de construction. Les modalités de cette concertation ne sont pas clairement formulées par le texte, et il appartient donc à chaque maître d’ouvrage de mettre en place un processus qui soit cohérent avec le projet. La contrainte récurrente étant que cette concertation soit organisée « pendant toute la durée du projet ». 17 L’article 170 de la loi ALUR du 24 mars 2014 prévoit que cette concertation préalable soit étendue « à tout projet public ou privé soumis à permis de construire ou d’aménager ». Cette mesure, facultative et soumise à conditions, permet néanmoins de s’affranchir d’enquête publique pour les projets soumis à étude d’impact.