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Sommaire: L’immeuble face aux risques
INTRODUCTION
PARTIE 1 : L’IMMEUBLE FACE AUX RISQUES ENDOGENES
TITRE 1 : L’INDEMNISATION DES DOMMAGES ENDOGENES PAR LE REGIME D’ASSURANCE-CONSTRUCTION
Chapitre 1 : Des risques immobiliers assumés principalement par l’assurance-construction
Chapitre 2 : Des outils indispensables au bon fonctionnement du régime d’assurance-construction
TITRE 2 : LE DROIT DE LA VENTE AU SECOURS DE L’ASSURABILITE DES RISQUES ENDOGENES
Chapitre 1 : Une connaissance des risques comme conséquence de l’obligation d’information
Chapitre 2 : Un transfert des risques généré par l’obligation d’information
PARTIE 2 : L’IMMEUBLE FACE AUX RISQUES EXOGENES
TITRE 1 : ETUDE COMPARATIVE DES RISQUES EXOGENES ASSOCIES A LEURS LEGISLATIONS APPLICABLES
Chapitre 1 : Une diversité des systèmes d’indemnisation
Chapitre 2 : Critiques des systèmes d’indemnisation
TITRE 2 : UNE LIMITATION POSSIBLE DE LA SURVENANCE DES RISQUES EXOGENES PAR DES ACTIONS DE PREVENTION
Chapitre 1 : Le droit de l’urbanisme utilisé comme moyen de prévention des risques
Chapitre 2 : La création de nouveaux outils pour permettre la prévention des risques exogènes
CONCLUSION GENERALE
BIBLIOGRAPHIE
INDEX
TABLE DES MATIERES
Extrait du mémoire l’immeuble face aux risques
PARTIE 1 : L’IMMEUBLE FACE AUX RISQUES ENDOGENES
53. Les dommages internes à l’immeuble peuvent être de différentes natures : fissures, effondrement ou encore déstabilisation des fondations par des insectes. Dès 1978, le législateur a prévu un régime adapté pour permettre une indemnisation de ces dommages.
Ce régime a été principalement consacré pour les particuliers puisque l’immeuble représente leur principal actif. Ce dispositif est très particulier car il repose sur deux assurances : l’assurance dommages-ouvrage et l’assurance de responsabilité civile décennale.
Dans un premier temps, nous allons étudier les dommages internes à l’immeuble qui peuvent prétendre à une indemnisation au titre de l’assurance-construction. Puis dans un deuxième temps, nous allons voir qu’au fil du temps, le législateur a souhaité faire peser sur de nombreux acteurs professionnels ou non une obligation d’information. Cette dernière doit permettre de protéger le futur acquéreur ou locataire en lui permettant d’avoir une parfaite connaissance de l’immeuble avant de s’engager. Les juges du fond ont donc eu recours au droit de la vente pour combler les lacunes de l’applicat ion du droit de la construction. Une dérive jurisprudentielle a alors été constatée.
Titre 1 : L’indemnisation des dommages endogènes par le régime d’assurance construction
Titre 2 : Le droit de la vente au secours de l’assurabilité des risques endogènes
L’immeuble face aux risques
Titre 1 : L’indemnisation des dommages endogènes par le régime d’assurance-construction
54. Nous essayerons de répondre à la quest ion de la viabilité du régime d’assurance construction dans sa forme actuelle. Le chapitre 1 démontrera que ce régime a répondu aux principaux objectifs 68 fixés par la loi du 4 janvier 1978 69. Cependant, nous constaterons dans le chapitre 2 que les différents intervenants dans l’acte de construire ont développé à côté de cette loi, source principale du droit positif en la matière, des outils pour permettre le bon fonctionnement du système.
CHAPITRE 1 : DES RISQUES IMMOBILIERS ASSUMES PRINCIPALEMENT PAR L’ASSURANCE-CONSTRUCTION
55. Nous chercherons dans une première section à tirer un bilan des dispositifs législatifs et réglementaires du régime d’assurance-construction. Puis dans la deuxième section, nous présenterons les évolutions proposées à ce régime par différents rapports établis en vue de l’améliorer. Nous nous poserons ainsi les questions suivantes : Existe-t-il une dérive du régime d’assurance-construction trouvant son origine dans un mécanisme assurantiel déresponsabilisant ? La maîtrise de la sinistralité constitue-t-elle l’élément clé de l’équilibre du régime d’assurance-construction ?
L’immeuble face aux risques
Section 1 : Le bilan du régime d’assurance-construction
56. Le système d’assurance-construction français est le plus réglementé au monde en instituant à la fois des assurances obligatoires et une présomption de responsabilité à l’encontre des acteurs de la construction. Les intérêts du maître d’ouvrage sont ainsi pleinement protégés.
La loi du 4 janvier 1978 a créé une assurance unique permettant au maître d’ouvrage d’obtenir une indemnisat ion des dommages internes touchant son immeuble (§ I). Au fil du temps, des améliorations sont venues compléter ce régime (§ II).
§ I- UN REGIME D’ASSURANCE-CONSTRUCTION UNIQUE ADOPTE EN 1978
57. Pour bien comprendre tous les aboutissants de cette loi, nous analyserons tout d’abord s es apports d’un point de vue du maître de l’ouvrage et des acteurs à l’acte de construire (A), pour ensuite s’intéresser aux changements opérés vis-à-vis des assureurs (B).
L’immeuble face aux risques
A/ INCIDENCES DE CETTE LOI POUR LES ASSURES
58. Le régime d’assurance-construction 70, institué par la loi du 4 janvier 1978, se décompose en deux avec l’assurance dommages-ouvrage (1) et l’assurance de responsabilité civile décennale (2). L’efficacité de ce régime repose sur un mécanisme d’assurance à « double détente». En effet, le maître d’ouvrage souscrit une assurance de dommages pour couvrir son bien et le constructeur souscrit une assurance de responsabilité pour se couvrir lui-même d’éventuelles actions ultérieures. Ainsi, en cas de sinistre, l’assureur de dommages intervient en indemnisant le maître d’ouvrage et exerce par la suite une action récursoire à l’encontre de l’assureur de responsabilité.
1/ L’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage pour le maître d’ouvrage
59. Le législateur a créé une obligat ion pour le maître d’ouvrage de souscrire une assurance de dommages-ouvrage (a), cependant il a aussi prévu des exceptions à ce principe général (b).
a/ L’application du principe d’assurance 60. Jusqu’en 1967, il existait un régime de responsabilité des constructeurs qui avait été dégagé par la jurisprudence judiciaire au visa des articles 1792 et 2270 du code civil. Avec la loi du 3 janvier 1967 71 est apparue une nouvelle garantie d’une durée de deux ans. En effet, l’article 3 alinéa 3 de cette loi dispose que « le vendeur est tenu de garantir les menus ouvrages pendant deux ans à compter de la réception des travaux». Cette garantie élargit donc le champ d’application de l’assurance obligatoire. Cette modification du système est intervenue dans le cadre de l’adoption du contrat de vente d’immeuble à construire. À cette époque, seuls les architectes étaient tenus d’une obligation légale de s’assurer en matière de responsabilité. Cette obligation d’assurance a été imposée par le législateur pour protéger les particuliers (i), pourtant en pratique ils la souscrivent peu (ii).
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