Les différentes étapes et les caractéristiques économiques d’un contrat de concession

LA SERL ET LA MÉTROPOLE LYONNAISE

Avec la volonté d’être proche des habitants et de développer des projets en lien avec le développement durable, la SERL cherche continuellement à innover dans la manière d’appréhender ses projets urbains. C’est ainsi qu’elle a su développer à son corps de métier – la maîtrise d’ouvrage – des compétences supplémentaires qui viennent compléter l’offre que peut apporter la SERL dans la gestion de ses projets. Cette volonté d’innover justifie le lien entre la SERL et l’habitat participatif et donc la pertinence de cette étude. La SERL est également indissociable de son territoire d’action, la Métropole Lyonnaise. En effet depuis près de soixante ans, la SERL rend opérationnels les projets de la Métropole de Lyon. La présente partie a pour objectif de comprendre, comment la SERL et la Métropole Lyonnaise pourraient intégrer dans leurs projets, de l’habitat participatif ? Pour répondre à cette question nous avons divisé notre travail en trois parties. En premier lieu, il convient de comprendre comment la SERL appréhende ses projets. Cette étape passe par la définition des caractéristiques des montages opérationnels qu’elle développe. Ce qui sous-entend de définir les étapes d’un projet, ainsi que la notion de risque en aménagement. Nous le verrons, cette notion est particulièrement importante et nous permettra de faire la liaison avec l’évolution du métier d’aménageur et la mise en concurrence par les décideurs des projets. La seconde partie sera consacrée à la politique de la Métropole de Lyon en matière de logements. Travail qui se conclura par le développement d’une vision prospective, afin de voir où peut se situer l’habitat participatif dans cette politique. Ainsi, dans la troisième partie de ce chapitre, nous analyserons la place de l’habitat participatif sur le territoire. Ce chapitre se base en grande partie sur des retours d’expériences, ainsi que sur des entretiens menés tout au long de cette étude et fait le lien avec le dernier chapitre consacré à la stratégie à adopter en matière développement de l’habitat participatif.

LA SERL, UN AMÉNAGEUR QUI INNOVE DANS SA GESTION DE PROJET 

SERL est une SEM (Société d’Économie Mixte) d’aménagement. À ce titre, elle est soumise aux dispositions du livre II du code de commerce et aux articles L. 1521-1 à L 1523-3 du code général des collectivités territoriales (Sevino, 2015). Elle intervient dans un contexte économique particulier, l’économie mixte qui est « la traduction institutionnelle d’une des caractéristiques essentielles de la plupart des économies modernes [et se présente] comme une troisième voie entre la domination du marché et celle de la modération » (G.Durand, 1995). À ce titre elle permet à une collectivité territoriale d’associer lors d’une opération d’aménagement des personnes privées et « remplace la confrontation par une logique de coopération et de travail en commun » (J-D Lafay, 1992). La mise en place d’une société d’économie mixte doit être justifiée par l’intérêt général et donc être « dictée par des circonstances socio-économiques particulières afin que cette intervention ne porte pas atteinte au principe de la liberté du commerce et de l’industrie ». La mise en place d’une structure de ce type ne peut donc être justifiée qu’en raison d’une défaillance du secteur privé dans un domaine d’intervention. La SERL a été créée en 1957 avec cette volonté d’assister les collectivités tout au long d’un projet « qu’il s’agisse de la définition des enjeux, des objectifs et des outils qu’il conviendra de mettre en œuvre, sans oublier la réalisation ou encore la gestion d’équipement ou de site ». Elle intervient sur un territoire particulier : celui de la Métropole Lyonnaise. Cas unique dans le fonctionnement institutionnel français, « Lyon est la seule Métropole assumant la quasi-totalité des compétences territoriales possibles sur l’ensemble de son territoire urbain. » (G.F. Dumont, 2013). C’est dans ce contexte métropolitain qu’évolue depuis 50 ans la SERL, se voulant le trait d’union entre le privé et le public. L’organisation territoriale se retrouve dans la structure capitalistique de la SERL. Son statut de SEM, lui procure un actionnariat particulier composé majoritairement de structure publique et se répartit de la façon suivante :Ce maître d’ouvrage pilote majoritairement des ZAC aux caractéristiques multiples et complexes : centralité urbaine, développement économique, immobilier d’entreprises et services. On la retrouve dans des projets de renouvellement urbain majeur : la ZAC des Minguettes à Vénissieux, le centre ville de Vaulx-en-Velin, l’emblématique projet de la Duchère, des références fortes en aménagement : ZAC Gratte-ciel (Villeurbanne), ZAC des Girondins (Lyon 7), qui permet à la SERL d’évoluer comme acteur majeur de l’aménagement sur le territoire métropolitain lyonnais. Les caractéristiques des projets de la SERL. Lorsqu’une collectivité identifie un besoin en matière d’aménagement, elle peut mobiliser différents outils. La SERL a la caractéristique d’avoir développé et de maîtriser ces différents modes opératoires de passation de contrat avec ses clients qui sont : • La concession d’aménagement La SERL va assurer la maîtrise d’ouvrage des équipements et travaux du projet urbain, ainsi que les missions intrinsèques à son aboutissement. Nous développerons ce mode d’opération dans une partie suivante. • L’assistance à maîtrise d’ouvrage Dans ce mode opératoire la SERL est prestataire de service et intervient pour assister son client, qu’il soit public ou privé, dans l’étude, la réalisation d’une opération d’aménagement ou une construction. Le recours à l’AMO est particulièrement utilisé dans le cadre de mission ponctuelle complexe ne pouvant être assurée par le maître d’ouvrage, qui va ainsi avoir recours à un tiers.

Les différentes étapes et les caractéristiques économiques d’un contrat de concession

 Comme nous venons de le voir, la SERL intervient à la fois comme aménageur urbain, mais également dans la réalisation d’équipements. Aujourd’hui, lorsqu’elle construit des équipements, ce sont principalement des équipements publics, type superstructure culturelle, sportive, hôpital, EHPAD et groupement scolaire. La SERL a notamment réalisé dans ce cadre le Musée des Confluences. Elle n’intervient pas dans la conception de logements privés. En effet, aujourd’hui l’offre en matière de construction privée est suffisante sur la métropole Lyonnaise. Une intervention de la SERL dans ce domaine irait à l’encontre du principe directeur  de l’économie mixte : la défaillance du secteur privé dans un domaine. Pour cette raison nous avons choisi de nous concentrer sur le cas de la concession d’aménagement et de ne pas étudier la SERL comme maître d’ouvrage de projets privés. Pour cet aménageur, la concession représentait en 2015, 60 % de ses réalisations , qui sont à la fois des grandes opérations de renouvellement urbain mais également le réaménagement de quartiers de ville. Il va donc falloir comprendre comment intégrer un montage de type habitat participatif dans une concession d’aménagement. Pour ce faire il faut analyser les conséquences ainsi que l’ingénierie qui devra nécessairement être mobilisée pour développer ce type de projet. Avant de passer à cette étape il est essentiel de bien comprendre le processus d’une concession d’aménagement. Cette forme de montage va définir la relation contractuelle entre l’aménageur et la collectivité. Elle intervient dans les cas où la collectivité renonce à une intervention en régie directe et décide de concéder la réalisation d’une opération. 1. La phase d’étude du projet La première étape du projet est menée par la collectivité et concerne la définition des caractéristiques de l’opération avec la réalisation des études préalables, ainsi que la définition du projet et la mixité attendue. Cette phase comprend également l’étude de faisabilité de la concession d’aménagement, ainsi que la procédure de mise en concurrence et la méthodologie de choix du candidat. On parle à ce stade de l’établissement du dossier de création qui sera le document de base pour la mise en place de l’étape suivante de mise en concurrence. 2. La mise en concurrence Depuis 2005, les directives européennes obligent la mise en concurrence des aménageurs avant la signature du contrat de concession. L’aménageur va alors passer par une phase de sélection avec définition d’un projet, méthodologie, estimation financière et planning, qui seront soumis au choix de la collectivité. La définition de ce projet se fait à partir du dossier de création établie par la collectivité. L’aménageur va reprendre les éléments du projet en effectuant une analyse plus poussée mettant en œuvre des éléments de programmation de logement.