LES CYCLES DE PRODUC TION FONDEES SUR DES LOGIQUES FISCALES

Au-delà de la production des promoteurs défiscalisateurs, qui a toujours été largement minoritaire dans l’ensemble de la construction de logements défiscalisés (même à son point le plus haut en 2005-2006), nous avons également procédé à une analyse plus globale des logements ayant bénéficié des dispositifs fiscaux. En l’occurrence, 1.020.000 logements entrent dans cette catégorie entre 1995 et 200820. Notre premier objet d’analyse relatif à ces logements défiscalisés a été l’amplitude des cycles de production. Alors que plusieurs chercheurs ont mis en avant un accroissement de cette amplitude lié au processus de financiarisation de l’immobilier (Aveline-Dubach, 2008 ; Renard, 2008), nous avons voulu voir ce qu’il en était ici, dans le cas d’une logique de fiscalisation de la production du logement. Premier constat, l’amplitude des cycles de production des logements défiscalisés a été forte (Figure n°69). Entre 1995 et 2008, le point bas est d’un peu plus de . logements financés en 2000 et le point haut se situe à plus de 122.000 logements financés en 2005. Le rapport entre les deux chiffres est d’environ un à quatre. Pour effectuer une comparaison avec la construction de logements sociaux c’est-à-dire l’autre grande partie des logements locatifs neufs), il est nécessaire de redistribuer ces logements défiscalisés en fonction de leur année de construction (et non en fonction de leur année de financement comme c’est le cas sur le graphique précédent). L’exercice est possible car cette variable existe dans Filocom et correspond à l’année d’achèvement des travaux. Pour la période 1997-200921, on obtient alors 954.199 logements locatifs défiscalisés construits, soit ,% de l’ensemble des logements neufs. Et surtout, la production de ces logements défiscalisés apparaît beaucoup plus volatile que celle des logements sociaux (Figure n°70).

Cette forte variation de la production du logement défiscalisé se retrouve également dans le cycle des ventes des promoteurs adhérant à la fédération des promoteurs immobiliers (FPI) : les 775.950 logements qui ont été commercialisés par ces promoteurs entre 1995 et 2010 et qui ont bénéficié d’une aide fiscale à l’investissement locatif affichent la même tendance (Figure n°71). Ces chiffres permettent d’ailleurs de mesurer la part des promoteurs traditionnels dans la production totale de logements défiscalisés. En effet, même si quelques décalages peuvent exister entre les deux courbes (celle du CETE et celle issue de la FP) en raison d’un enregistrement différent des logements dans la base de données, les ordres de grandeur des variables peuvent être mis en parallèle sur quatorze ans. En première estimation, un peu moins de deux tiers (environ 62,5%) des logements concernés par les dispositifs fiscaux ont en fait été produits et vendus par un promoteur adhérent à la FPI. La superposition des deux courbes montre d’ailleurs une grande convergence (Figure n°72). On observe les mêmes tendances de fond et les mêmes cycles.

Au-delà de l’amplitude du cycle de production des logements locatifs défiscalisés, c’est surtout sa forte réactivité aux dispositifs fiscaux qui est marquante. En comparant l’historique des ventes des promoteurs FPI en investissement locatif et en accession à la propriété, le déphasage entre les deux dynamiques est patent (Figure n°73). Le graphique ci-dessus montre notamment à quel point le dispositif « Périssol » (fin des années 1990), le « Robien » (milieu des années 2000) et le « Scellier » (en 2009) ont fortement pesé sur les ventes des promoteurs en investissement locatif. Ces trois dispositifs, qui sont aussi ceux qui étaient les plus attractifs sur le plan fiscal pour les investisseurs, ont propulsé à chaque fois ce type de ventes à un niveau supérieur à celui des ventes en accession à la propriété. En revanche, le « Besson » et le « Quilès-Méhaignerie », moins attractifs, n’ont pas connu le même effet. Un constat analogue peut être fait en prenant comme références la production globale de logements défiscalisés et l’ensemble de la construction Figure n°74). Entre 1997 et 2008, on observe en effet des oscillations de la production de logements défiscalisés relativement déconnectées du rythme du reste de la construction. )l en est de même d’ailleurs de la construction de logements sociaux. Mais, si le logement social affiche une dynamique plutôt contra-cyclique, le logement défiscalisé connaît lui un rythme de production assez fortement conditionné par l’attractivité des dispositifs fiscaux.