OMM-CLIC
La méthode d’élaboration des questionnaires
L’élaboration des questionnaires est l’une des activités les plus importantes qui précèdent l’enquête. Elle doit être rédigée avec soin afin d’éviter les réponses non conformes aux résultats attendus.
Pour élaborer un questionnaire, il faut se référer aux documents déjà recueillis. Toutes les questions doivent avoir comme objectif soit d’affirmer les données existantes, soit de rectifier les données théoriques.
Nous avons, ainsi, à lister toutes les questions pour une bonne préparation de l’enquête. Les questions sont inscrites en français et au-dessous nous avons mis la traduction en malagasy. Cela est fait dans le but de rendre la compréhension plus facile pour l’interlocuteur. Ainsi, cette méthode nous permet de prévoir la perdition des informations.
De plus, les questions ne doivent pas se limiter sur celles préparées d’avant, il faut les rajouter au fur et à mesure que l’interlocuteur répond aux questions. Il faut être attentif quand la personne interrogée parle car c’est de là que découlent les questions supplémentaires.
Les interrogatoires doivent aussi veiller à l’exactitude des informations. Il faut donc établir le questionnaire de façon différente. Nous pourrons choisir les questions fermées, l’interlocuteur ne répond que par un « OUI » ou par un « NON » ; ou la question est posée à choix multiple et l’interlocuteur ne fait que sélectionner parmi les choix. Cette méthode limite, néanmoins les réponses de l’enquêté.
Aussi, il faut utiliser l’enquête par questions ouvertes. Cela permet d’approfondir l’étude et permet à l’enquêté de répondre librement. Cette méthode permet de collecter plus d’informations mais peut aussi rendre la réponse très vaste.
L’enquête et l’entretien
Après avoir rédigé les questionnaires, nous pourrons procéder à l’étape de l’enquête proprement dite. L’enquête se fait par le biais d’une descente sur terrain. C’est donc une méthode de collecte de données primaires. Cette étape est très importante car elle valide les informations déjà recueillies, apporte la clarté pour certaines données et rectifie les informations théoriques.
L’enquête et l’entretien sont des méthodes de collecte de données directes car nous recueillons les informations au moment des réponses aux questions. S’il existe des questions qui nécessitent plus d’explication, l’enquêteur peut apporter plus de reformulation pour être un peu plus clair. Nous pouvons voir la réaction de l’interrogé quand il répond aux questions. Nous pouvons voir son hésitation ainsi que sa facilité de répondre aux questions. Il faut ainsi reformuler la question pour assurer la véracité des informations recueillies.
L’enquête et l’entretien sont faits oralement, c’est une entrevue directe dont nous avons profité pour tirer le maximum d’information. Durant cette étape, nous n’avons pas encore trié les informations. Ce sera seulement durant l’analyse de toutes les données que nous pourrons juger que certains documents comme insignifiants. Nous avons d’abord fait l’entretien libre dans lequel nous faisons connaitre le sujet à l’interlocuteur. Il est libre de répondre sur la généralité du thème. Il explique le sujet de façon à ce que l’enquêteur n’interrompe pas ses opinions. L’enquêté peut exposer toutes les informations à sa connaissance sur le thème.
Cependant, l’enquête libre doit être suivie par l’enquête préparée. Cela évite que l’interlocuteur oublie des informations importantes. Il faut connaitre plus sur le thème, ainsi il faut poser des questions qui exigent plus de réponse. Une longue question n’est pas à craindre car elle peut fournir à l’interrogé plus de détails sur le but de la question.
L’enquête et l’entretien sont des méthodes de collectes d’informations. Ces données recueillies doivent être analysées, nous allons voir ensuite les méthodes d’analyse des données.
La méthode d’analyse des données
Après avoir collecté le maximum d’informations, il faut recourir à l’analyse de ces données.
Celle-ci est importante dans le traitement du sujet. Cette étape se rapporte à la partie discussions et recommandations. Elle permet d’établir les stratégies pour l’amélioration du crédit-bail immobilier à Madagascar.
La comparaison des faits théoriques et des faits réels
Dans la plupart des cas, les informations dans les théories ne sont pas les mêmes que celles des pratiques. La comparaison entre les données théoriques et la réalité est donc une étape que nous ne devons pas sauter. Théoriquement et pratiquement, les faits ne sont pas les mêmes. Il faut constater toutes les différences entre ces deux faits. Après cette constatation, nous devons mettre en évidence les écarts existants entre eux. Ensuite nous devons savoir toutes les causes de ces écarts.
Une fois que l’examen soit terminé et après avoir mis en évidence les écarts, mais aussi les causes de ces écarts, il nous a fallu détecter toutes les conséquences de ces écarts. Nous devons analyser les aspects positifs et négatifs des écarts. Cette étape est très délicate car c’est d’elle que nous ressortirons les recommandations ainsi que les stratégies que nous devons adopter pour arriver à notre but c’est-à-dire l’amélioration du crédit-bail à Madagascar.
Dans cette étape, il n’est pas suffisant de regarder la différence entre les faits théoriques et la réalité ; nous devons également confirmer ou nier les hypothèses que nous avons posées tout au début de notre investigation. C’est essentiel pour notre étude parce que les résultats attendus qui sont posés auparavant ne correspondent pas forcément à ceux que nous avons obtenus. Ceci étant réalisé, nous pouvons faire des discussions de la divergence et la convergence des hypothèses posées et des résultats obtenus et donner enfin des recommandations dans la dernière partie.
L’analyse des forces, des faiblesses, des opportunités et des menaces
La comparaison des faits théoriques et des faits pratiques nous permet d’identifier les forces et les faiblesses, ainsi que les opportunités et les menaces du crédit-bail immobilier.
Ces caractéristiques se divisent en deux parties distinctes. Tout d’abord il y a celle qui est interne à l’entreprise ou l’établissement qui offre le crédit-bail immobilier ; dans notre cas c’est la Banque Malgache de l’Océan Indien, nous parlons de ses forces et de ses faiblesses. Tandis que les opportunités et les menaces sont externes à l’établissement. Nous devons ensuite exploiter ses forces, minimiser les faiblesses, saisir les opportunités et enfin écarter les menaces.
Une fois ces caractéristiques dégagées, nous pouvons les regrouper dans une matrice de confrontation F.F.O.M. Dans ce tableau nous mettrons sur la première ligne les opportunités et les menaces et sur la première colonne les forces et les faiblesses. A chaque intersection de ligne etde colonne correspond une ou des stratégies bien déterminées. En d’autres termes, nous devons d’un côté utiliser les forces pour profiter des opportunités et surmonter les menaces et d’un autre côté,nous devons savoir faire face aux faiblesses pour tirer partie des opportunités et écarter les menaces.
LA THEORIE SUR LE CREDIT-BAIL IMMOBILIER
Après avoir vu toutes les étapes de la recherche, nous avons pu recueillir diverses informations concernant le crédit-bail immobilier. C’est dans cette partie que nous allons voir les résultats des documentations ainsi que les enquêtes durant notre descente sur terrain. Avant de parler des caractéristiques du crédit-bail immobilier, nous allons d’abord voir les généralités sur le crédit-bail immobilier.
Les généralités sur le crédit-bail immobilier
Le mécanisme du crédit-bail immobilier
Le crédit-bail immobilier se définit comme un moyen de financement à long terme d’un investissement foncier. Il se fait par le biais d’une location d’un bien immeuble dans laquelle un investisseur paie une redevance à un crédit-bailleur. Les deux parties, l’investisseur et le bailleur, doivent signer un contrat que les deux parties doivent respecter. Le bailleur reste le propriétaire du bien baillé jusqu’au terme du contrat, et c’est seulement à l’expiration du bail que le crédit preneur, en d’autres termes, le locataire devient propriétaire du bien. Cependant, le locataire possède le droit de jouissance sur le bien durant le contrat. Dans le même sens, il doit supporter tous les risques et charges relatifs à l’exploitation du bien.
Ainsi, le crédit-bail associe deux fonctions principales qui sont la location et le financement.
Le crédit-bail immobilier est donc une location-financement d’un immeuble parce que durant le contrat le locataire est dissocié à l’immeuble qui est inscrit au nom du bailleur jusqu’à la fin du contrat. Et c’est seulement à ce moment que le locataire devient le propriétaire du bien. Tandis que le bailleur qui est le propriétaire du bien durant le contrat reçoit la redevance jusqu’à l’expiration du contrat qui est déterminé dans ce dernier. Mais si le crédit-preneur paie la totalité de la redevance majorée de la valeur résiduelle déterminée par le contrat avant la fin de ce dernier, c’est-à-dire fait une levée d’option, le bailleur n’a plus le droit de propriété du bien.
Les types de contrat de bail
Le contrat de bail doit être un contrat synallagmatique. Il doit être consenti par les deux parties signataires du contrat. Toutes les conditions imposées par les deux parties doivent être inscrites dans le contrat. Ainsi, les signataires doivent respecter les principes établis dans ce contrat. Nous distinguons différents types de contrat de bail immobilier que sont le leasing immobilier, la cession- bail immobilier, et la cession bail immobilier adossée. Nous allons voir en premier lieu le crédit-bail immobilier simple.
Le « leasing immobilier »
Le « leasing immobilier » ou le crédit-bail immobilier simple est le type de bail le plus courant. Dans ce type de contrat, le crédit-bailleur acquiert le bien, choisi par le client, auprès d’un fournisseur immobilier pour pouvoir le mettre en son compte et pour pouvoir bailler le bien par la suite. Le client qui souhaite investir dans un domaine foncier contracte avec le crédit-bailleur pour établir le contrat de crédit-bail immobilier dans lequel doivent apparaitre toutes les conditionsrelatives à la location, au financement et au bien baillé. Le client qui est devenu le crédit-preneurdoit à son tour payer la redevance suivant le contrat consenti par les deux parties.
L’aspect comptable du crédit-bail immobilier
Les tableaux de remboursement du crédit
Pour bien appréhender le mécanisme du crédit-bail immobilier, il faut le présenter sous un angle différent de la théorie. Nous allons expliquer en premier lieu la nécessité du tableau de remboursement, ensuite nous allons entamer à la comptabilisation du crédit-bail immobilier et pour clôturer ce chapitre nous allons voir les documents nécessaires lors d’un accord de crédit-bail. Pour voir un peu plus clair sur la fonctionnalité ainsi que le mouvement des comptes des deux parties, crédit-bailleur et crédit-preneur, l’établissement d’un tableau de remboursement est très important. Nous constatons trois types de remboursement que sont le remboursement par location constante, et le remboursement in-fine ainsi que le remboursement constant du capital.
Le remboursement par location constante
Dans le remboursement par location constante, le locataire paie une mensualité, ou une trimestrialité, ou une semestrialité, ou une annuité égale. Cette location se compose d’une part par le remboursement de capital et d’autre part de l’intérêt.
LA PRATIQUE DU CREDITBAIL IMMOBILIER
Le crédit-bail immobilier existait déjà depuis la création des banques à Madagascar. Et comme nous avons effectué notre enquête auprès de la Banque Malgache de l’Océan Indien, plus précisément celle de l’agence sise à Analamahitsy, nous allons présenter les caractéristiques de son crédit-bail immobilier.
Les caractéristiques du crédit-bail immobilier de la BMOI
Le fonctionnement du crédit-bail immobilier
Le crédit-bail immobilier de la BMOI n’est pas tout à fait similaire aux théories. Cela est dû au fait que la banque offre du crédit immobilier et le crédit-bail immobilier compte parmi cette offre. Donc le crédit-bail immobilier se caractérise un peu comme un crédit immobilier. En effet, le crédit-bail immobilier de la BMOI se compose en trois grandes catégories qui sont l’acquisition, la rénovation, et la construction. Pour l’acquisition, elle se compose de l’acquisition d’un terrain nu ou d’un terrain bâti Concernant l’apport de ses clients, ils doivent initialement apporter au moins trente pour cent (30%) de l’ensemble du montant total de l’investissement. Et ils doivent payer trente cinq pourcent (35%) de leur revenu mensuel comme redevance.
Les stratégies appliquées par la banque
À propos des stratégies appliquées par la banque, elle fait connaître ses offres à travers les médias notamment les journaux comme Les nouvelles, Express de Madagascar et Midi Madagasikara. La finalité de ses annonces est d’informer ses clients cibles qui sont les entreprises, les locataires et les salariés qui veulent rénover leurs biens immobiliers, avoir de nouvelles maisons ou d’autres biens immobiliers pour être exploités ou en tant qu’habitation. Et en plus de ces médias, la BMOI fait des affiches et des brochures qui informent les clients des offres que la banque donne.
D’autres stratégies sont appliquées par la banque pour le crédit-bail immobilier. Le taux qu’elle applique pour cette offre est normalement de 15,75%. Ce taux est fixe mais il y a des fois où la banque affiche un taux promotionnel de 13,75% et ce pour une durée allant jusqu’à douze (12) ans.
Telles sont donc les caractéristiques du crédit-bail immobilier que la BMOI offre mais quelles sont les formalités à suivre pour conclure le crédit-bail immobilier ?
Les formalités avant le contrat
L’étude du cas du client
Avant de conclure tel ou tel contrat, la BMOI doit faire des études de cas de chaque client.
Ces études doivent porter principalement sur le revenu ou le résultat que son client obtient mensuellement et ce afin de voir sa capacité de remboursement. En effet, les clients doivent verser par mois 35% de leur revenu mensuel et les études doivent donc porter sur le bilan, la fiche de paieou le montant de la location de sa maison pour les locataires qui veulent avoir un contrat de créditbail immobilier. La banque fait donc une étude sur la fiche de revenu.
Une fois ces études effectuées, la banque peut maintenant évaluer le montant qu’elle peut accorder à son client et c’est enfin en fonction de cette somme que les deux parties peuvent choisir le bien immobilier à bailler.
Les documents nécessaires
Plusieurs documents doivent être fournis avant la signature d’un crédit-bail immobilier. Tout d’abord il faut que le crédit preneur ait un compte auprès de la BMOI et ce compte doit être créé aumoins un mois avant la demande de prêt ou son déblocage.
En addition, il faut aussi des justificatifs du revenu. Ce justificatif de revenu varie selon le client qui va contracter avec la banque. En effet, si le client est un simple salarié, il lui faut ses fiches de paie des trois derniers mois. Si le client est un locataire qui veut avoir une autre maison, le contrat de bail est nécessaire pour compléter le dossier du contrat. Et nous soulignons que la traçabilité de ces revenus doit être vue dans le compte bancaire du client. En d’autres termes, il faut que ces revenus doivent être virés dans le compte du client avant que le contrat soit établi. Par ailleurs, il faut aussi que le client apporte un justificatif de la demande. Ce justificatif est une promesse de vente du fournisseur de bien s’il s’agit d’une acquisition d’un terrain nu ou bâti.
Mais s’il s’agit d’un contrat de réhabilitation ou de construction, un devis de tous les travaux doit être fourni par le client. En plus de ce justificatif de la demande, le client doit montrer les pièces qui justifient ces apports qui, comme nous l’avons dit auparavant sont d’au moins 30% du total de l’investissement.
Enfin, le dernier document dont la banque a besoin est la garantie. Une garantie qui peut être le titre que le client va hypothéquer auprès d’un notaire ou une assurance. Le client peut faire deux assurances, soit il choisit de faire une assurance vie crédit ; soit il choisit l’assurance décès ou invalidité totale.
Les opérations durant l’exécution du contrat
Le mode de paiement
Nous allons maintenant présenter le mode de paiement du crédit-bail immobilier chez la BMOI. Le client doit mensuellement verser à la banque une redevance constante en guise de location. Cette redevance est à la fois un remboursement du crédit emprunté et le paiement de l’intérêt de la banque. Quant à la valeur de cette redevance, elle s’élève à 35% du total du revenu du crédit-preneur. Le versement de cette redevance se fait automatiquement parce que la banque le prélève sur le compte du client. Mais nous allons voir dans la prochaine sous-section les formalités à suivre en cas de défaillance du client.
Les procédures en cas de défaillance
Si à une période donnée, le client est défaillant et ne peut pas payer la redevance, la banque va le convoquer et faire une négociation. La finalité de cette négociation est de trouver un compromis afin que les deux parties soient gagnant-gagnant. Il se peut que le client paye une pénalité de retard, mais des fois il se doit de proposer un nouveau plan de remboursement pour rembourser son crédit. S’il y a non respect de ce plan et au cas échéant la banque procède à la vente aux enchères du titre qui a servi de garantie. Si le crédit-preneur choisit d’opter pour l’assurance, quand il meurt ou soit dans l’incapacité de rembourser, c’est l’assurance qui se charge du remboursement de l’intégralité du crédit restant. Mais si le contrat touche à sa fin et que les deux parties ont respecté leurs engagements, le bien baillé sera exclusivement inscrit au nom du client.
Nous avons vu les caractéristiques du crédit-bail immobilier théoriquement et dans la pratique. Maintenant nous allons voir dans la dernière partie les discussions et les recommandations pour améliorer l’offre du crédit-bail immobilier à Madagascar.
LES DISCUSSIONS
Pour une amélioration du crédit-bail immobilier, il faut analyser divers points qui affectent directement ou indirectement l’offre de crédit-bail immobilier. Ainsi, nous allons faire l’analyse F.F.O.M. d’où les forces, les faiblesses, les opportunités et les menaces, du crédit-bail immobilier. Mais pour arriver à cette analyse, nous allons tout d’abord faire l’analyse des caractéristiques du crédit-bail immobilier c’est-à-dire voir les convergences et les divergences par rapport aux hypothèses que nous avons posées auparavant ainsi que les avantages, les inconvénients et les problèmes du crédit-bail immobilier.
L’analyse des caractéristiques du crédit-bailimmobilier
La vérification des hypothèses posées par rapport à la réalité
A titre de rappel, nous avons posé au début de notre investigation que, premièrement, le taux imposé par la banque est trop élevé parce qu’il doit se baser sur celui de la Banque centrale.
Deuxièmement nous avons aussi dit que par manque de confiance, ou pour éviter les risques d’insolvabilités des clients, la banque ne peut pas accorder un crédit à long terme mais elle doit limiter la durée du contrat du crédit-bail immobilier.
Durant notre étude nous avons pu constater les réalités sur terrain. Et comme nous avons pris le cas de la BMOI, nous avons constaté que la deuxième hypothèse reflète plus ou moins la réalité. En effet, dans la théorie le crédit-bail immobilier dure entre 10 à 20 ans. Mais dans la pratique, la Banque Malgache de l’Océan Indien n’accorde de crédit que pour une durée maximum de douze ans. Cela est donc vraiment presque la limite de la durée minimum d’un crédit-bail immobilier. Nous pouvons donc affirmer que par mesure de sécurité, la banque ne peut donner un crédit allant jusqu’à vingt ans. Cependant, nous pouvons dire que la durée de douze ans proposée par la banque est déjà largement suffisante pour un crédit-immobilier pour le cas de Madagascarparce que suite à la situation politico-économique qui existe à Madagascar, les clients se doivent de prendre aussi des mesures parce que plus la durée est longue plus ils vont payer plus d’intérêt.
D’ autre part, la première hypothèse que nous avons posée diverge de la réalité. En effet, le taux d’intérêt que propose la BMOI est vraiment abordable pour un crédit-bail immobilier. Rappelons qu’en temps normal, la banque offre un crédit pour un taux de 15,75% et elle peut encore proposer un crédit de 13,75% quand elle fait une promotion. C’est donc très avantageux pour un client qui veut acquérir un bien immobilier. De plus il possède douze ans pour rembourser son crédit, de ce fait s’il a de très forte capacité de remboursement, il peut rembourser plus rapidement le capital emprunté et s’acquitter ainsi plus rapidement de son crédit et payer moins d’intérêt.
Les avantages, les inconvénients et problèmes du crédit-bail immobilier
Théoriquement, un crédit-bail immobilier est un financement à long terme qui ne nécessite pas d’apport initial et les redevances se présentent sous forme de loyer. L’avantage du crédit-bail immobilier est donc de ne pas payer une très grande somme mais c’est comme on paye un loyer mensuel. Ce loyer s’élève à 35% du revenu mensuel du client pour le cas de la BMOI. Par contre, la seule différence entre la théorie et celui de la BMOI est que le client a encore besoin d’un apport initial à hauteur de 30% au minimum. C’est le plus grand inconvénient de la BMOI parce qu’un crédit-bail est supposé ne pas avoir d’apport initial. C’est un frein pour les gens qui veulent s’investir pour l’obtention d’un bien immobilier par le biais du crédit-bail immobilier. En effet, s’il veut donc avoir un bien immobilier, il doit encore apporter au moins 30% du total del’investissement.
Enfin, le problème du crédit-bail immobilier est que le bien immobilier est très couteux donc c’est aussi un énorme investissement. Autrement dit, plus l’investissement est énorme, plus la garantie exigée par la banque est grande. De ce fait, l’investisseur doit soit hypothéquer son terrain au risque de le perdre en cas de défaillance, soit recourir à l’assurance qui va sûrement être très chère vu la grandeur du risque que l’assureur va prendre.
Du résultat des recherches et des enquêtes et du résultat de ces analyses, nous pouvons maintenant faire l’analyse des forces, faiblesses, opportunités et menaces auxquelles la banque fait face. Et vers la fin de cette analyse, nous allons proposer des recommandations pour arriver à notre finalité qui est la promotion du crédit-bail immobilier à Madagascar.
Table des matières
INTRODUCTION
PARTIE I – LES MATERIELS ET LES METHODES
CHAPITRE I – LES MATERIELS UTILISES
Section 1 – L’identité de l’entreprise
Section 2 – Les livres et les revues
Section 3 – Les cours théoriques et l’INTERNET
CHAPITRE II – LES METHODES UTILISEES
Section 1 – La préparation de l’enquête
Section 2 – L’enquête et l’entretien
Section 3 – La méthode d’analyse des données
PARTIE II – LES RESULTATS
CHAPITRE I – LA THEORIE SUR LE CREDIT-BAIL IMMOBILIER
Section 1 – Les généralités sur le crédit-bail immobilier
Section 2 – L’aspect comptable du crédit-bail immobilier
CHAPITRE II – LA PRATIQUE DU CREDIT-BAIL IMMOBILIER
Section 1 – Les caractéristiques du crédit-bail immobilier de la BMOI
Section 2 – Les formalités avant le contrat
Section 3 – Les opérations durant l’exécution du contrat
PARTIE III – LES DISCUSSIONS ET LES RECOMMANDATIONS
CHAPITRE I – LES DISCUSSIONS
Section 1 – L’analyse des caractéristiques du crédit-bail immobilier
Section 2 – L’analyse F.F.O.M.(forces, faiblesses, opportunités, menaces) du
crédit-bail immobilier à Madagascar
CHAPITRE II – LES RECOMMANDATIONS
Section 1 – La matrice de confrontation F.F.O.M. et les stratégies pour la promotion du crédit-bail à Madagascar
Section 2 – Le plan marketing pour le développement et la pérennisation du crédit-bail immobilier à Madagascar
CONCLUSION
LISTE DES ANNEXES
BIBLIOGRAPHIE
