Le contenu de la vente d’immeubles à rénover

Le contenu de la vente d’immeubles à rénover

Comme nous l’avons déjà évoqué, il apparaît comme une évidence que la création du contrat de vente d’immeubles à rénover répond à un besoin et à une demande de la pratique312. En l’observant attentivement, on constate que sa modélisation s’inspire des contrats qui le précèdent. Madame la Professeure Blandine Mallet-Bricout précise à ce propos, que le contrat de vente d’immeubles à rénover « présente une nature hybride, aux confins de la vente classique, de la vente d’immeubles à construire et du contrat d’entreprise »313. Néanmoins, il est important de préciser que la structure de ce contrat ne se limite pas à un simple agrégat d’éléments piochés de part et d’autre. La vente d’immeubles à rénover intègre également des règles qui lui sont propres. C’est cette combinaison de dispositions importées (Paragraphe 1) et nouvelles (Paragraphe 2) qui illustre d’ailleurs sa singularité. Le fait d’identifier les frontières de la vente d’immeubles à rénover pour mieux la distinguer des cessions d’immeubles de droit commun et de celles d’immeubles en état futur de rénovation n’exclut pas tout rapprochement éventuel. En effet, afin d’être en concordance avec les autres conventions du secteur protégé, ce, nonobstant une différence notable d’objet, le créateur du contrat issu de la loi de 2006 a dû composer avec des normes préexistantes. Le droit de la consommation sert de point d’ancrage à tous les contrats de la promotion immobilière qui composent le secteur protégé du logement. En effet, il s’érige en droit protecteur au regard des moyens qu’il met à la disposition de certains contractants. En ce sens, Monsieur le Professeur Matthieu Poumarède argue que les techniques consuméristes encadrant les contrats spéciaux de la construction « sont destinées à protéger l’accédant à la propriété d’un local à usage d’habitation ou mixte »314. Cela se vérifie d’ailleurs dès le consentement des parties.

Pour ce qui est du droit de la consommation, l’encadrement du consentement repose essentiellement sur la qualité des parties et le formalisme auquel doit obéir l’acte. Afin de garantir la préservation des intérêts de l’acquéreur de l’immeuble à rénover, la mise en place d’instruments protecteurs est nécessaire. Celle-ci suppose l’exigence d’un écrit contractuel (1) contenant des mentions obligatoires (2), et de l’observation d’un délai éventuel pour lui conférer un caractère définitif (3). En plus de l’existence d’un écrit, le contrat définitif doit, en vertu de l’alinéa premier de l’article L. 262-4 revêtir une forme authentique ad validitatem. Par acte authentique, il faut entendre « celui qui a été reçu, avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter »322. Depuis la loi du 13 mars 2000 dont les effets ont conduit à la rédaction de l’article 1369 du Code civil, l’acte authentique peut également être dressé par voie électronique323. Cependant, il a été posé aux juges la question de savoir si un acte sous seing privé pouvait revêtir la forme authentique. À cette préoccupation, les magistrats du siège arguent que la simple annexion d’un acte sous seing privé à un acte authentique ne peut suffire à lui conférer un caractère authentique324. Dans la même veine, les juges considèrent que le dépôt d’un écrit sous signature privée, entre les mains d’un officier public par une seule partie, ne peut lui donner valeur authentique325. Par conséquent, l’authenticité suppose à la fois326, la reconnaissance d’écriture et de signature par toutes les parties327.

En clair, l’acte sous seing privé ne peut revêtir une forme authentique que Ainsi, l’exigence d’un écrit contractuel sous forme authentique, permet de protéger les parties de deux façons : tout d’abord, en vertu de sa force probante, l’acte authentique fait foi de l’engagement des parties à l’acte et lie les juges en cas de survenance de litige. Ensuite et enfin, la vérification et validation d’un acte par un officier public lui donne une force exécutoire de plein droit au même titre qu’une décision judiciaire. Ce qui veut dire que les parties doivent respecter les obligations contenues dans l’accord, sous peine d’engagement de leurs responsabilités. L’imposition d’un écrit authentique par le législateur ne suffit pas pour caractériser le consentement des parties, la convention doit également révéler un certain contenu. En somme, il est vrai que la fonction de toutes ces informations contenues dans l’écrit contractuel est « de parfaire la détermination de l’objet du contrat en ne laissant aucune place à l’indécision ou à l’incertitude qui pourrait résulter d’une information incomplète »339. Cependant, il n’est pas inutile de partager l’impression qui ressort de la lecture de la disposition L. 262-4 : en analysant de plus près cet article encadrant le contenu de l’acte, on a le sentiment que le législateur ne vise que les immeubles situés en copropriété340. Aucune mention contenue dans son texte n’a été rédigée en faveur des autres formes d’immeuble. Cela corrobore davantage le constat selon lequel le statut de la vente d’immeubles à rénover n’aurait initialement été élaboré que pour régir les rénovations projetées sur des immeubles collectifs à usage d’habitation ou mixte341.