La valorisation du patrimoine bâti ordinaire lors d’opérations d’amélioration de l’habitat

L’intérêt des centres anciens, du patrimoine et de sa valorisation : des atouts justifiant
une complexe réhabilitation sur la rénovation

Pourquoi redynamiser les quartiers anciens alors qu’il serait plus simple et largement moins coûteux de les démolir comme ce fut le cas jusque dans les années 1960 ? Simplement parce que depuis cette date, les pouvoirs publics se sont aperçus de leurs nombreux avantages intrinsèques. Bien que souvent en sommeil, le potentiel de mixité des fonctions a le mérite d’exister dans un tissu urbain dense. Leur centralité historique implique une densité et une diversité d’activités. Ces derniers ont accueilli et accueillent parfois encore les fonctions déterminantes de la ville, qui structurent et hiérarchisent l’espace, avec une forte densité d’activité maximisant les interactions. Même vacants ou dégradés, les logements et les commerces sont présents, ainsi que certains services publics de proximité comme la mairie ou la poste.
Les centres anciens apportent aussi leur part à l’objectif de transition écologique. En effet le tissu très resserré est certes imperméable aux véhicules mais peut être couvert à pied. Le boulevard périphérique est quant à lui toujours bien desservi par les transports publics.
De plus, selon Soraya DAOU (responsable du service des études de l’Anah) contrairement aux représentations générales, la préservation du bâti ancien est compatible avec la notion de développement durable. En effet « l’impact environnemental d’un m² réhabilité est plus faible que celui généré par une construction neuve ». La réhabilitation est moins consommatrice d’énergie et de ressources que le neuf (sur la fabrication, la transformation et le transport des matériaux) et moins consommatrice de foncier, ce qui évite d’entretenir un phénomène d’étalement urbain. La politique de requalification des quartiers existants se caractérise donc par la sobriété de son empreinte environnementale tout en créant de la valeur sur le territoire». Cependant il reste difficile pour ces logements anciens d’atteindre une étiquette inférieure à «C» lors de travaux d’amélioration énergétique. Culpabiliser le bâti ancien pour son empreinte énergétique n’est pas pertinent puisque 53 % des logements sont actuellement en étiquette D ou E, la plupart construits dans l’après-guerre.
Cette préoccupation de la qualité énergétique des logements anciens est fondamentale puisque le secteur résidentiel est le premier consommateur d’énergie à égalité avec les transports (30 % chacun).
Enfin seuls les centres anciens bénéficient d’une identité patrimoniale et culturelle disponible au quotidien car ancré dans la vie actuelle. Cet héritage esthétique influe positivement sur l’ambiance urbaine. Le patrimoine influe positivement sur l’image d’une ville ou d’un quartier, et son impact économique est fondamental puisqu’il peut aller jusqu’à constituer l’unique source de revenu. En effet l’activité de nombreux villages ruraux ne repose que sur l’attractivité touristique.

Les problématiques de la valorisation du patrimoine : l’inadéquation entre les investissements et les bénéfices

« La culture ne se mange pas », c’est par ces mots de Giulo Tremonti que l’on résume le mieux la problématique du patrimoine. Celui-ci, alors ministre des finances de 2008 à 2011 en Italie (pays comptant le plus de sites classés au patrimoine mondial de l’Unesco) répond aux critiques adressées au gouvernement italien au sujet de l’effondrement de Pompéi.
En période de fortes tensions budgétaires, le budget accordé à la conservation du patrimoine bâti est systématiquement ciblé même s’il génère des recettes indirectes non négligeables. Dépenser pour de vieilles pierres sans grande utilité est difficilement soutenable politiquement. Les crédits restant se concentrent alors sur les sites les plus monumentaux et emblématiques, que ce soit à l’échelle nationale ou communale. Les édifices communs dont il est encore plus difficile d’estimer leur rentabilité sont alors mis de côté des dépenses publiques. Si le grand patrimoine peut rapporter au même titre que le city branding, le patrimoine ordinaire des collectivités et les immeubles d’intérêt architectural habités représentent en effet des charges souvent insoutenables pour leurs propriétaires.
Volume démesuré, ornements décoratifs en façade, normes à respecter pour chaque chantier, les immeubles patrimoniaux représentent un gouffre financier pour leurs propriétaires. L’une des difficultés du patrimoine consiste dans le décalage entre ceux qui en bénéficient et ceux qui en supportent les dépenses pour sa conservation.
Les touristes déambulant dans les rues d’Aix profitent des hôtels particuliers, des immeubles de rapports et des façades aux couleurs ocre, mais ne rapportent rien aux propriétaires qui les entretiennent. Ils consomment en revanche dans des boutiques, restaurants et passent la nuit dans des hôtels qui ne sont eux pas nécessairement à valeur patrimoniale. Caricaturalement, une terrasse dont l’immeuble hôte est détérioré mais dont la vue donne sur une autre terrasse à l’immeuble cette fois-ci ravalé, accueillera davantage de public en profitant par ricochet de la dépense de son concurrent, souffrant lui de la vue sur son voisin.
Bien de tous, le patrimoine est avant tout la charge de quelqu’un. Comme la valorisation, le patrimoine bâti ordinaire ne peut bénéficier du mécénat privé en raison de sa trop faible attractivité intuitu personae et ne peut reposer que sur les efforts engagés par leurs propriétaires. Majoritairement modestes, ceux-ci se situent de plus dans les centres anciens affectés de nombreuses problématiques reléguant les préoccupations patrimoniales au second plan.

Les problématiques des centres anciens : le poids d’un héritage inadapté à l’habitat
moderne

La contestation de la fonction centrale des centres anciens par la concurrence des pôles périphériques s’amplifient de manière générale depuis plusieurs décennies. La dynamique de polarisation n’est plus l’apanage du centre ancien qui tend parfois à ne devenir plus qu’un « quartier historique »
Cette perte d’attractivité indique une absence d’adaptation ou de prédisposition des noyaux originels aux activités économiques et flux modernes.
Les centres-anciens se caractérisent par une morphologie héritée du Moyen âge, à une époque où la ville avait pour fonction de protéger des bandes de pillards. Cela s’est traduit par une implantation sur les sites les plus contraints par la topographie et un tissu très resserré sans espaces publics ouverts. Ces centres d’origine médiévale se composent d’îlots denses et de ruelles étroites inadaptées à la circulation automobile. Cette inaccessibilité liée aux ruelles étroites se couple de logements médiocres, dans des immeubles enclavés et morcelés au fil des siècles. L’exiguïté de la voirie induit un manque de luminosité et d’aération critique de ces logements. Le caractère malsain de ces logements facteurs de maladies telles le saturnisme ou le rachitisme est à l’origine même du développement de l’urbanisme moderne en tant que discipline indépendante. Dans de nombreuses communes dès que l’on quitte les axes structurants du XIXème siècle, ouverts à la circulation et aérés afin de pénétrer dans le tissu plus ancien, nous sommes frappés par l’ambiance de misère et d’abandon qui prévaut. Cette offre immobilière de petite taille, sans aménités urbaines et impossibles à intégrer aux dynamiques de la ville est devenue le réceptacle des populations les plus défavorisées.
Ces espaces délaissés sont parfois à quelques dizaines de mètres de cours animés. Les habitants y mènent des modes d’habiter et de vie parallèles dans ce parc social de fait. Le ressenti de ces rues où le temps semble parfois s’être arrêté contraste avec le potentiel patrimonial de ces espaces, possédant parfois de belles demeures témoin d’une opulence révolue.
D’une manière générale, le bâti ancien, exigu, peu lumineux et éloigné de stationnement n’est pas en adéquation avec la demande des ménages.
Fortement affecté par une vacance des logements qui dépasse 20 % dans de nombreux quartiers historiques, la population occupante y est soit vieillissante sans possibilité d’entreprendre des travaux soit composée de primo-accédants dont le seul objectif est de partir à la première opportunité.

Les Opérations Programmée d’Amélioration de l’Habitat : la déclinaison de l’outil phare de la réhabilitation d’un quartier à la diversité des problématiques

L’OPAH (art L303-1 du CCH) est l’outil privilégié de réhabilitation d’un quartier bâti existant dégradé. L’opération prend la forme d’une convention entre la commune ou l’intercommunalité d’une part et l’Anah et autres partenaires (État, conseil départemental et régional) d’autre part. Cette convention précise les actions à engager sur les équipements publics et le montant total des subventions accordées. Le but d’une OPAH est de créer un contexte favorable incitant les propriétaires à investir dans l’amélioration de leur logement, notamment grâce à des subventions ; à noter qu’il n’existe aucune notion de contrainte dans une OPAH.
Créés par la loi Barre de 1977, on peut considérer les OPAH comme les opérations précurseurs ou historiques de réhabilitation de l’habitat privé. Les travaux subventionnables sont ceux destinés à l’amélioration des logements en matière de sécurité, salubrité, équipement public, économie d’énergie, isolation, accessibilité des personnes âgées ou handicapées.
Si chaque OPAH précise ses propres travaux prioritaires, il existe plusieurs déclinaisons d’OPAH s’attaquant chacune à des problématiques spécifiques. Les OPAH de droit commun s’appliquent aux quartiers dégradés dans tout type de tissu urbain. Son régime contractuel se retrouve dans les OPAH thématiques et vise à remédier à des situations de vacance, de qualité médiocre des logements, d’insuffisance des équipements publics ou de commerces grâce à une dynamique de réhabilitation. Les subventions y sont moins élevées que pour les OPAH renforcées en raison de problématiques comparativement moins fortes.
Les OPAH de Revitalisation Rurale s’appliquent aux problématiques spécifiques des territoires ruraux frappés par la désertification des commerces, la baisse démographique et la dévitalisation économique. Les OPAH de Revitalisation Rurale, il s’agit de conventions spécifiques qui s’appliquent aux problématiques des territoires ruraux et s’inscrivent dans le cadre d’un développement local. Les subventions y sont légèrement supérieures aux OPAH de droit commun.
Les OPAH-Copropriété concernent les ensembles immobiliers rencontrant des problèmes techniques, financiers et sociaux. Les OPAH les plus répandues sont les OPAH- Renouvellement Urbain qui comprennent les interventions les plus lourdes. Cette convention spécifique vise à traiter les territoires urbains confrontés à de graves dysfonctionnements. Tout type de territoire urbain marqué par la dévalorisation et de graves dysfonctionnements est ciblé. Cela se traduit par des quartiers ou des îlots entiers insalubres, vétustes, dégradés ou captifs d’une population paupérisée. Elle s’attaque également aux morphologies urbaines complexes, friches, ou cas de vacance extrême.

La lutte contre les logements indignes, dégradés et indécents : les répercussions sur l’image globale des centres-historiques

La lutte contre les logements indignes est l’une des priorités nationales d’intervention de l’Anah. On retrouve cet objectif de lutte contre l’une des formes les plus graves de mal logement dans la majeure partie des opérations programmées, mais tout particulièrement dans les OPAH-RU et celles coercitives. L’indignité recouvre les cinq situations d’habitat qui constituent un déni au droit au logement et portent atteinte à la dignité humaine. Leur suppression ou la réhabilitation relève des pouvoirs de police administrative exercés par les maires et les préfets. Depuis la loi MOLLE de 2009, la notion désigne les locaux et installations utilisés à des fins d’habitation et impropres par nature à cet usage (cave, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur) ainsi que les logements dont l’état ou celui du bâtiment exposent leurs occupants à des risques manifestes pour leur santé ou leur sécurité.
Parmi les logements dits indignes, ceux insalubres appartiennent à l’une des préoccupations les plus fortes des pouvoirs publics. Il s’agit des logements très dégradés présentant des risques pour la santé et la sécurité des occupants. Cette situation peut mener à la mise en œuvre d’une procédure coercitive par le préfet à titre individuel ou dans le cadre d’ORI, de THIRORI et RHI. Quant aux immeubles menaçant de tomber en ruines, ils n’attirent l’attention des opérations programmées que de manière ponctuelle en raison de leur grande rareté.
Les dernières notions recouvertes par l’indignité tels les locaux inhabitables par nature, sur occupés du fait du logeur ou exposant leurs occupants au saturnisme, ne bénéficient pas d’une préoccupation généralisée dans les conventions.
Il faut distinguer l’indignité de l’habitat très dégradé, qui est une notion introduite par l’Anah et qui renvoie à des logements en mauvais état mais ne pouvant être qualifiés d’indignes ou d’insalubres (travaux lourds). Priorité d’intervention de l’Anah, la lutte contre l’indignité est prépondérante dans les opérations programmées. (OPAH, PIG, ORI, THIRORI).
L’indécence constitue le degré le moins élevé des dysfonctionnements, et ne relève que des relations contractuelles entre le bailleur et le locataire. La notion s’apprécie par rapport à la conformité du logement à des caractéristiques minimales de confort et d’équipement mais aussi de sécurité et de salubrité. L’Anah et les autorités décentralisées cherchent à régler ces problématiques entre locataires et bailleurs par la voie amiable en proposant des subventions à ce dernier.

La lutte contre la vacance par des subventions majorées : la verrue des centres anciens

«Qui n’a jamais traversé ces bourgs aux rues charmantes mais désertes, où se succèdent volets clos et boutiques vides. La presque totalité des 150 000 communes rurales ou isolées de France sont rongées par la dévitalisation de leur centre qui poursuit son rythme depuis des décennies». C’est en ces termes qu’Emmanuelle Ducasse, experte au Crédit Foncier résume le mal qui affecte les petites bourgades, principalement en raison du phénomène de métropolisation.
Pourtant cette analyse souffre d’une profonde contradiction puisque les centres anciens des communes situés en secteur tendu sont également confrontés à cette situation et parfois de manière plus dramatique encore.
Ainsi en 2011, un tiers des logements de la commune de Béziers était vacant. Cette vacance des logements est par ailleurs souvent couplée à une vacance commerciale. Si la lutte contre la vacance ne figure pas parmi les priorités d’actions de l’Anah, les collectivités compétentes en matière d’urbanisme et d’habitat ont attiré au travers des conventions d’opérations programmées les subventions de l’Agence sur la résolution de cette problématique. La plupart des opérations s’attaque en effet aux logements vides en proposant des subventions avantageuses pour tout travaux de sortie de vacance.
Qualifiée de gangrène des centres anciens, la vacance représente le potentiel traditionnel d’intervention.
Selon le Territoire du Pays d’Aix, il y aurait 12 173 logements vacants. La convention précise que ceci «pose des problèmes en terme de dégradation du patrimoine et d’image des centres anciens. De plus la vacance est un obstacle à l’intensité urbaine et au rôle de centralité que doivent jouer les cœurs historiques». Afin de tenter de la résorber, la convention majore les subventions pour travaux de logements inoccupés depuis plus d’un Les causes de la vacance sont multiples: logements situés au-dessus d’un commerce et utilisé comme lieu de stockage, vacance liée à une morphologie du bâti complexe, spécificités juridiques du statut de propriété, persistances des situations d’indignité ou d’insalubrité, bien structurellement vacant (vacance de longue durée, dont les perspectives de remise sur le marché sont incertaines). Il appartient à l’animateur de l’opération de détecter les logements vides, ses causes et de contacter ceux considérés prioritaires afin d’en envisager leur sortie.
À titre d’exemple, la ville d’Arles a observé un net fléchissement de ses logements inoccupés. Les dispositifs financiers successifs ont permis de remettre sur le marché des biens structurellement vacants, à un rythme de 30 logements par an. Depuis 2008 une taxe sur la vacance a été instaurée par le conseil municipal, doublée des effets subventions des opérations programmées. Si à leur genèse les opérations programmées se limitaient à une action sur les logements, les dernières réformes incluent désormais une considération accrue des occupants actuels ou futurs ainsi que du quartier en général.

Table des matières

INTRODUCTION
PARTIE I. LA PRÉOCCUPATION DE LA VALORISATION DU PATRIMOINE ORDINAIRE : D’UNE EXCLUSION AFFIRMÉE À SA PRISE EN COMPTE MARGINALE PAR LES OPÉRATIONS PROGRAMMÉES DE L’ANAH 
CHAPITRE I. NOTIONS ET OBJECTIFS DE LA VALORISATION DU PATRIMOINE ORDINAIRE
AU COURS D’OPÉRATIONS PROGRAMMÉES 
SECTION I. Définition des notions propres au cadre de l’amélioration et valorisation de l’habitat ancien
§ 1. Présentation des concepts cadres du mémoire : atouts et difficultés de la « valorisation » du «patrimoine ordinaire» et des «centre anciens»
A. Définition des notions cadres et leur apport déterminant à l’urbain
1. Définitions des notions cadres du mémoire : des éléments aléatoires et interdépendants
a. La valorisation du patrimoine
b. Le patrimoine bâti ordinaire
c. Les centres anciens
2. L’intérêt des centres anciens, du patrimoine et de sa valorisation : des atouts justifiant une complexe réhabilitation sur la rénovation
B. Les difficultés affectant les notions cadres : du désintérêt au refus des investissements privés
1. Les problématiques de la valorisation du patrimoine : l’inadéquation entre les investissements et les bénéfices
2. Les problématiques des centres anciens : le poids d’un héritage inadapté à l’habitat moderne
§ 2. L’amélioration du parc privé existant : les opérations programmées de l’Anah
A. Présentation de l’Anah et des opérateurs : une chaîne d’acteurs au service de l’amélioration du parc privé existant
1. Présentation de l’Anah : acteur national de l’amélioration du parc privé ancien
2. Présentation des opérateurs : les intermédiaires entre les politiques de l’Anah et ses bénéficiaires
B. Une intervention publique contractualisée entre l’Anah et les autorités locales décentralisées : les différents types d’opérations programmées mêlant incitatif et coercitif
1. Les opérations programmées les plus courantes : une action à dominance incitative sur un périmètre large
a. Les Programmes d’intérêt Généraux : une réponse à des problématiques techniques et diffuses
b. Les Opérations Programmée d’Amélioration de l’Habitat : la déclinaison de l’outil phare de la réhabilitation d’un quartier à la diversité des problématiques
2. Les opérations programmées plus exceptionnelles : une action sur un périmètre très réduit à dominance coercitive
a. La réflexion fondant ces opérations coercitives : une immiscion nécessaire dans le droit de propriété
b. Les différentes opérations programmées coercitives : de la continuité logique des OPAH aux solutions dites ultimes
SECTION II. Les objectifs des opérations programmées et leur intégration dans un projet global : l’amélioration du cadre de vie 
§ 1. Les objectifs primordiaux des opérations programmées : l’amélioration de l’habitat
A. Une intervention sur la pierre : le logement cible directe des opérations programmées
1. Les travaux d’amélioration énergétique et d’autonomie : des incidences contrastées sur la valorisation du patrimoine
a. Les travaux d’autonomie effectués à l’intérieur des logements : l’absence de répercussion sur le patrimoine
b. Les travaux d’amélioration énergétique et leur occasionnelle visibilité depuis l’extérieur : des potentiels risques pour le patrimoine
2. Les travaux de lutte contre les logements dégradés : le droit au logement au service de la revitalisation d’immeubles délabrés
a. La lutte contre les logements indignes, dégradés et indécents : les répercussions sur l’image globale des centres-historiques
b. La lutte contre la vacance par des subventions majorées : la verrue des centres anciens
B. Une intervention humaine : la dimension éminemment sociale des opérations programmées
1. L’accompagnement social des ménages nécessiteux et la priorité au maintien dans les lieux
2. L’objectif de mixité sociale : La diversification de l’offre de logements aux loyers maîtrisés
§ 2. Les objectifs escomptés des opérations programmées : une dynamique de réinvestissement globale des centres anciens
A. Le principe d’articulation des opérations programmées : un projet de requalification globale générateur d’effets leviers
1. Une stratégie de cumul d’opérations et d’actions complémentaires : une dynamique d’effet levier attendue
2. Les enjeux spécifiques du commerce de proximité : des prescriptions du volet économique complété par le FISAC
B. Les enjeux juridiques et politiques des opérations programmées
1. L’utilisation des opérations programmées pour la réalisation des objectifs des normes d’urbanisme
a. Les objectifs d’urbanisme contenus dans les SCoT et PLH : une réponse parfaitement adaptée des opérations programmées
b. Les impératifs de réalisation de logement sociaux de la loi SRU : le système de conventionnement des logements du centre-ancien
2. Le centre comme vitrine d’une commune et de sa gestion politique
CHAPITRE II. LA PLACE CONTRASTÉE DU PATRIMOINE DANS LA PYRAMIDE DES NORMES
DE L’ANAH 
SECTION I. L’absence de la valorisation du patrimoine dans les priorités d’intervention de l’Anah : l’échelon national plus restrictif que ceux départementaux et intercommunaux
§ 1. La place du patrimoine dans le cadre législatif et réglementaire de l’action de l’Anah: une absence aux multiples risques
A. Les priorités d’intervention de l’Anah fixées au niveau national : une réticence à l’égard du patrimoine
1. Des priorités clairement indépendantes de la valorisation du patrimoine : l’irrecevabilité des travaux d’embellissement
2. La place du patrimoine dans le règlement général du conseil d’administration : le silence inquiétant des orientations générales
B. Les dangers de l’exclusion du patrimoine des préoccupations de l’Anah
1. Des travaux de modernisation facteurs potentiels d’une altération du patrimoine : les ravages de l’amélioration énergétique
2. Les surcoûts liés au patrimoine ignorés : des propriétaires dans une impasse budgétaire
§ 2. La place du patrimoine dans les programmes d’actions l’avènement progressif des recommandations patrimoniales
A. La place du patrimoine dans les programme d’actions de l’échelon départemental déconcentré et décentralisé : l’apparition des préoccupations patrimoniales
1. La place du patrimoine dans les programme d’actions des délégations départementales : la naissance d’une réflexion sur le patrimoine
2. La place du patrimoine dans les programme d’action des conseils départementaux délégataires
B. La place du patrimoine dans les programmes d’action des EPCI délégataires : l’amplification de la considération du patrimoine
1. L’intensification raisonnée des préoccupations patrimoniales par les EPCI
2. Les tentatives de priorisation des préoccupations patrimoniales par les EPCI : une discrète déviation des subventions de l’Anah ?
SECTION II. La présence indécise de la valorisation du patrimoine dans les
conventions d’opération programmées : une pression des collectivités face à l’évidence patrimoniale
§ 1. L’inégale prise en compte du patrimoine dans les conventions d’opérations programmées
A. Des conventions profondément déséquilibrées : la place hétérogène du patrimoine
1. D’une complète abstraction du patrimoine
2. A une place centrale
B. Les engagements patrimoniaux les plus communément présents dans les conventions
1. La participation de la requalification à l’attractivité urbaine : l’importance accordée à la visibilité du réinvestissement des pouvoirs publics
2. La simple évocation des périmètres de protection historique : la demande d’une synergie entre les opérateurs et les services de protection du patrimoine
§ 2. La prise en compte du patrimoine par les opérateurs durant leurs missions
A. Les éléments de valorisation patrimoniale mis en œuvre par les opérateurs : des charges nécessitant une implication modérée
1. Le repérage des immeubles nécessitant travaux : l’intégration systématique de l’intérêt architectural et éventuel des prescriptions particulières
2. La diffusion aux bénéficiaires des informations relatives au ravalement de façade
B. Le désintérêt des opérateurs pour le patrimoine et les aspects réglementaires : des préoccupations hors champ de leurs missions
1. Des engagements conventionnels sans réelles contraintes : l’aspect facultatif des objectifs patrimoniaux non intégrés à la facturation
2. Le détachement relatif des opérateurs pour les règles d’urbanisme : des compétences davantage compartimentées que coordonnées
PARTIE II. LA VALORISATION INDIRECTE DÉCLENCHÉE PAR LES OPÉRATIONS PROGRAMMÉES
CHAPITRE I. UNE VALORISATION REPOSANT SUR LES MÉCANISMES DE PROTECTION DU
PATRIMOINE ET D’AIDES À LA RESTAURATION : LA DEMANDE DE TRAVAUX COMME ÉLÉMENT DÉCLENCHEUR 
SECTION I. Les bénéfices des périmètres de protection du patrimoine : une valorisation du patrimoine enclenchée lors du projet de réhabilitation 
§ 1. Les différents périmètres de protection du patrimoine : des centres-anciens sous la surveillance de l’Architecte des Bâtiments de France
A. Les principaux périmètres de protection du patrimoine bâti : des dispositifs juridiques de préservation des centres-anciens
1. Les monuments historiques et sites inscrits : de larges périmètres de protection et de valorisation du patrimoine ordinaire
2. Les quartiers protégés dans leur totalité : Les AVAP et les secteurs sauvegardés
a. Les AVAP : un périmètre souple de protection d’un patrimoine bâti et paysager remarquable
b. Les secteurs sauvegardés : un périmètre de protection du patrimoine urbain exceptionnel abouti
B. La portée de l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France : une force relative selon le périmètre de protection patrimoniale
1. Le rôle de l’Architecte des Bâtiments de France : les avis simples ou conformes délivrés aux demandes de travaux
2. Les 4 périmètres d’intervention de l’Architecte des Bâtiments de France : une portée de l’avis proportionné à l’intérêt patrimonial de l’immeuble
§ 2. Des prescriptions graduées selon la catégorie d’immeubles en secteur sauvegardé et AVAP : les contraintes s’appliquant aux opérateurs lors du dépôt de dossier
A. Les lourdes contraintes de l’action d’un opérateur en secteur sauvegardé : des prescriptions encadrant jusqu’à la disposition intérieure des logements
1. Les opérations d’aménagement publiques ou privées : élément déclencheur des lourdes prérogatives de l’autorité administrative au rôle actif
2. Une réglementation hiérarchisée selon l’intérêt architectural : les différentes catégories d’immeuble en secteur sauvegardé
B. Les contraintes modérées de l’action d’un opérateur en AVAP : des prescriptions aux recommandations
1. La demande de travaux : élément déclencheur des prérogatives souples de l’autorité administrative au rôle passif
2. Une réglementation hiérarchisée selon l’intérêt architectural : les différentes catégories d’immeubles et de secteurs en AVAP
SECTION II. Les opérations façades et la fondation du patrimoine : des dispositifs déterminant pour la valorisation du patrimoine ordinaire privé 
§ 1. La valorisation du patrimoine par le traitement des façades: des opérations incitatives à l’obligation décennale de ravalement
A. La combinaison des opérations programmées avec les opérations façades : un dispositif de valorisation du patrimoine ordinaire
1. L’articulation entre les opérations façades et les opérations programmées : d’une similitude des dispositifs à leur interdépendance
a. La nature des opérations façades : un dispositif à caractère esthétique au fonctionnement similaire aux opérations programmées
b. L’articulation des opérations façades avec les opérations programmées : de la prévention à l’interdépendance
2. Un dispositif à l’application restreinte aux centres-historiques : la valorisation prioritaire des façades les plus admirables du patrimoine ordinaire communal
B. La valorisation par le ravalement de façade : une préoccupation prioritaire justifiant la mise en œuvre d’outils coercitifs
1. La contribution déterminante des façades à l’esthétique urbaine
2. Le dispositif «Marseille grand centre-ville» menée en complément des opérations programmées : l’alliance de l’incitatif au coercitif
§ 2. Les mécanismes d’aides en cas d’intérêt architectural particulier : la fondation patrimoine et les opérations façades en quartiers protégés
A. Les dispositions relatives aux façades en quartier protégé : les opérations façades comme correctifs des surcoûts architecturaux imposés
1. Les prescriptions relatives aux façades en secteur sauvegardé : l’impulsion d’un cycle complet de valorisation par les opérations programmées
2. Les dispositions relatives aux façades en AVAP : de simples recommandations transformées en prescriptions au travers des opérations façades
B. La Fondation Patrimoine : l’unique et méconnue structure nationale d’aide à la restauration du patrimoine privé ordinaire
1. La Fondation Patrimoine : un organisme complémentaire aux opérations programmées accordant des déductions fiscales
2. Une action exclusivement tournée vers la valorisation du patrimoine ordinaire
CHAPITRE II. UNE VALORISATION PRINCIPALEMENT INDUITE : L’IMPÉRATIF
ÉLARGISSEMENT DU CHAMP DES OPÉRATIONS PROGRAMMÉES AUX ENJEUX PATRIMONIAUX
SECTION I. La valorisation intrinsèque du patrimoine ordinaire lors des opérations
programmées : du traitement insidieux aux opérations publiques alentours
§ 1. La valorisation intrinsèque du patrimoine ordinaire lors d’opérations programmées d’amélioration de l’habitat
A. La réhabilitation d’édifices à forte valeur patrimoniale
1. Les immeubles de caractère
2. Les logements encastrés dans des vestiges défensifs.
3. Les logements aménagés dans des châteaux
B. La réhabilitation des logements en secteurs problématiques : une valorisation de l’ambiance urbaine
1. La réhabilitation des immeubles vacants : la mise en valeur par un nouveau souffle
2. La réhabilitation des rues fortement dévalorisées : la mise en valeur de l’image générale des centres-historique
3. L’ouverture de baies condamnées : le traitement de l’indignité au service du patrimoine
C. Le traitement d’immeubles stratégique : la valorisation d’une image urbaine de qualité
1. La mise en valeur de perspectives paysagères naturelles : la réhabilitation des immeubles indissociables
2. La réhabilitation des immeubles modestes attenant aux emblèmes patrimoniaux communaux : une mise en valeur par ricochet
3. La réhabilitation des immeubles donnant sur place : une mise en valeur de l’âme des centres anciens
§ 2. La valorisation des espaces publics alentours engagée en complément des opérations programmées : le traitement des espaces publics et le recours aux démolitions
A. Une valorisation publique des alentours : la nécessaire mise en valeur d’un espace urbain cohérent
1. La nécessaire requalification des espaces publics
2. La nécessaire restauration du patrimoine emblématique monumental
B. La valorisation par la démolition : un procédé a priori anti-patrimonial salvateur
1. Une démolition limitée aux immeubles sans intérêt patrimonial : l’utilisation d’opérations programmées spécifiques
2. Les éléments de valorisation permis par le recours à la démolition
SECTION II. L’objectif d’amplification des enjeux patrimoniaux dans les opérations programmées : de nouvelles expérimentations nationales aux techniques actuelles
§ 1. Des expérimentations nationales intégrant la dimension patrimoniale : le PNRQAD et revitalisation
A. Le PNRQAD : une intégration affirmée des enjeux patrimoniaux
1. Le financement d’une revalorisation de l’ensemble d’un quartier : une préoccupation en amont des enjeux patrimoniaux
2. Les effets du P.N.R.Q.A.D. de Béziers : une patrimonialisation de l’objet de l’OPAH-RU
B. Le programme de revitalisation des centres bourgs : une convention d’amélioration et de valorisation du patrimoine bâti privé à portée touristique
1. Un programme à destination des centres-bourgs ruraux de caractère
2. Un programme visant le développement d’une offre touristique basée sur la valorisation du patrimoine ordinaire privé
§ 2. Les techniques de valorisation du patrimoine ordinaire : des pratiques rares aux fondements limités
A. Résumé des moyens permettant la valorisation du patrimoine ordinaire bâti privé lors d’opération d’amélioration de l’habitat
1. Les techniques permises par les conventions : le traitement prioritaire et stratégique du patrimoine
2. Les outils mis en œuvre en complément de conventions : les aides directes communales à la valorisation du patrimoine
B. Propositions pour une meilleure intégration des préoccupations patrimoniales et limites de la démarche
1. Les suggestions pour une préoccupation patrimoniale adéquate : un nécessaire équilibrage de l’objet des opérations programmées vers la valorisation
2. Les limites aux préoccupations patrimoniales des opérations programmées : un champ d’action tourné vers l’œuvre sociale et dicté par une diminution des coûts
CONCLUSION
LEXIQUE 
BIBLIOGRAPHIE 
Ouvrages
Dictionnaires de l’urbanisme
Ouvrages juridiques
Ouvrages techniques à destination des professionnels ou étudiants
Ouvrages touristiques et géographiques
Ouvrage socio-économique
Histoire de l’urbanisme
Le patrimoine et l’urbain
Mémoires et diagnostics territoriaux universitaires
Revues, périodiques
Journaux d’informations communales :
Périodiques numériques : cahiers de l’Anah
Conventions d’opérations programmées
Conventions de P.I.G.
Conventions d’OPAH-RU
Conventions d’OPAH–RR
Conventions d’OPAH
Règlement de périmètre de protection du patrimoine
Règlements d’AVAP
Règlements de secteurs sauvegardés
Programme d’actions et règlements sanitaires départementaux
Programme d’actions des conseils départementaux
Programme d’actions des délégations locales
Programme d’actions des intercommunalités
Règlement sanitaire départemental
Sitographie
Portail de l’Agence Nationale Site de l’Anah
Sites parlementaires et rapport gouvernementaux
Journal municipal numérique
Publications techniques à destination des professionnels ou étudiants
Fiches conseils à destination des administrés
Associations de défense du patrimoine
Articles de journaux numériques
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ANNEXES
Annexe 1. La part du patrimoine dans l’emploi en France
Annexe 2. Croquis des déperditions énergétiques traditionnelles dans les bâtiments anciens
Annexe 3. Article du canard enchainé du 17 aout 2016 «un décret royal met en péril le patrimoine»
Annexe 4. Axe de ravalement de façades de l’opération grand centre-ville de Marseille
Annexe 5. Fiches conseils sur le ravalement de façade de la DRAC
Annexe 6. Plan du projet de réhabilitation du château de Meyrargues par la
compagnie lyonnaise immobilière

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