Cours pdf en urbanisme et en planification urbaine

Les 3 raisons qui incitent les communes à se doter d’un PLU :

Le transfert des compétences :
La commune n’a les compétences administratives de délivrer les autorisations d’urbanisme (ex : permis de construire) que si elle est dotée d’un PLU. A défaut ces compétences appartiennent à l’État (préfet, DDE).
Le droit de préemption urbain :
Seule les communes dotées d’un PLU peuvent bénéficier du DPU. Il est toutefois possible pour les communes ayant une carte communale d’opter pour disposer du DPU.
la constructibilité limitée :
(Art. L 111-1-2 c.urb)Principe : tous les terrains situés hors zone urbaine est frappé d’inconstructibilité. Exception : les communes dotées d’un PLU ou d’une carte communale avec un schéma de cohérence territoriale peuvent déroger à cette règle
Formule d’obtention de la SHON:
SHON = surface du terrain x COS.
SHON = SHOB – certaines surfaces (balcon, loggia, terrasse, garage, cave..)
SHOB = tout ce qui est construit et bétonné à tous les niveaux de la construction. Elle se mesure à l’extérieur des murs.
Le droit de bâtir est limité en densité par le coefficient d’occupation des sol qui est déterminé par le PLU. La SHON indique le seuil maximum de constructibilité sans possibilité de dépassement.
Néanmoins, le transfert de COS applicable dans les zones naturelles à protéger (transfert de COS = achat à son voisin d’un droit de constructibilité c-a-d de la SHON. Cela suppose que les terrains soient contiguës, que les mêmes règles d’urbanismes soient applicables aux terrains, que le cédant ait des droits de construction. Le transfert de COS doit être constaté par acte authentique devant être publié à la conservation des hypothèques.)
Emplacement réservé :
Terrain inconstructible car il est réservé à une opération publique. C’est une limitation administrative au droit de propriété, une servitude d’utilité publique qui ne donne pas droit à une indemnisation.
-S’il y a expropriation, le juge devra en tenir compte comme une moins value pour l’évaluation du terrain.
-Le propriétaire peut céder gratuitement à la commune son terrain et recevoir en contrepartie un calcul pour le COS avantageux (on ne tiendra pas compte de la cession pour calculer la SHON mais l’ancienne surface totale)
-En cas de réserve partielle, le propriétaire peut requérir l’emprise totale si la partie restante n’est pus utilisable.
-Le propriétaire peut mettre la commune en demeure d’acquérir le terrain dans le délai de 1 an à compter de la demande. Si on n’arrive pas à un accord amiable sur le prix au bout d’un an, le juge peut être saisi par le propriétaire ou la collectivité et on bascule vers une procédure l’expropriation. Si le juge n’est pas saisi dans le délai de 3 mois après l’expiration du délai de 1 an, la réserve n’est plus opposable au propriétaire.

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Planification urbaine (408 KO) (Cours DOC)