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Depuis fort longtemps, des architectes et des ingénieurs ont été consultés par les magistrats et les assureurs pour interpréter des phénomènes de pathologie constatés (humidité, fissuration, tassement, corrosion, infiltration d’eau, etc.) sur des immeubles et en définir les remèdes. L’expertise construction est devenue une activité professionnelle à part entière. Elle s’est développée et organisée et a acquis reconnaissance et notoriété. Elle peut offrir aujourd’hui des prestations de différentes natures aux maîtres d’ouvrage, aux gestionnaires de patrimoine, aux constructeurs, aux assureurs et aux magistrats. Elle a pour objet principal d’analyser l’état d’une construction à un moment donné de sa vie, que ce soit au cours de sa réalisation, lors de son achèvement, pendant la période de garantie décennale ou après plusieurs dizaines d’années d’exploitation.
Il est apparu intéressant de faire le point sur la profession d’expert construction, son évolution, son mode de fonctionnement, sur les opportunités qu’elle peut offrir à des professionnels expérimentés et sur les services qu’elle apporte, non seulement aux acteurs de la construction, mais aussi à tous ceux qui souhaitent recueillir l’avis ou l’arbitrage d’une personne compétente et indépendante. L’expert est appelé pour analyser l’état d’un ouvrage, pour le maintien et l’amélioration du patrimoine immobilier.
Situations d’appel d’un expert (expertise)
Les différentes situations ou l’expert peut intervenir sont les suivantes :
Gestion patrimoniale par des particuliers :
• Achat, vente, échange d’immeubles
• Partage successoral, donation-partage
Déclarations fiscales :
• Déclaration de succession
• Déclaration pour l’impôt de solidarité sur la fortune.
Dans l’environnement des baux commerciaux :
• Fixation du loyer de renouvellement
• Fixation de l’indemnité d’éviction.
Dans la vie sociale d’une entreprise :
• Fusions, apports, cessions, achats
• Établissement des bilans
• Obligations particulières des sociétés d’assurance et des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
Expertise pour prêt :
• Appréciation des garanties hypothécaires
• Détermination de la mise à prix, du soutien d’enchères en cas de vente sur saisie
• Acceptation ou non d’une vente amiable avec perte
• Détermination des provisions comptables.
Définition de l’expert construction
Un expert est un « constatant technique », un connaisseur spécialisé. Il possède une longue expérience professionnelle (au moins 10 ans) dans le domaine du bâtiment. Ayant toutes les informations nécessaires, et après ses constatations, il donne son avis indépendant, il éclairci un litige, une malfaçon, un conflit, des pathologies ou d’un manquement aux règles de l’art et garantit la qualité de ses travaux au client.
La qualité du diagnostic de l’expert se nourrit du nombre et de la diversité des situations rencontrées. Elle est acquise par une connaissance suffisante des pathologies du bâtiment, de la confrontation par la pratique quotidienne de l’expertise d’une part et d’autre part le partage des expériences sur terrain et par la contribution ou la participation à des formations continues.
Formation initiale
L’expert doit posséder des bagages techniques. Il connait les procédés de mise en œuvre, le processus de réalisation de l’ouvrage et la vie d’un chantier. Il intervient, principalement dans les expertises ordonnées dans le cadre réglementé de l’assurance de construction. Sa formation est donc de Bac + 5. Il est soit architecte, soit ingénieur en génie civil avec une option bâtiment et travaux publics .
L’expérience professionnelle qui complète sa formation s’est forgée dans une fonction opérationnelle de conception, de conduite des travaux ou de contrôle technique, pendant une durée minimum de 7 ans.
Les fonctions les plus couramment remplies par les experts construction généralistes sont celles d’architecte de conception et d’opération, de maître d’œuvre d’exécution, de conducteur ou de directeur de travaux dans une entreprise de construction, ou de contrôleur technique.
C’est pendant cette pratique professionnelle que le futur expert construction prend connaissance des réalités d’un chantier, des rôles des différents intervenants à l’acte de construire et des principes qui régissent les relations entre eux. Au moment d’orienter sa carrière vers l’expertise construction, il doit ajouter à ses connaissances techniques des connaissances juridiques propres au domaine de la construction qu’il acquiert au cours d’une formation spécifique. Le but de ces connaissances juridiques permet à l’expert de comprendre dans quel cadre l’expertise est ordonnée et à quelles obligations elle doit répondre. La connaissance du droit de la construction et de l’assurance construction permet également à l’expert de fournir des avis techniques et de décrire des éléments de fait, de façon pertinente au regard des critères d’appréciation de la responsabilité des intervenants et des mécanismes d’application des garanties. Il existe deux types d’experts construction qui sont l’expert généraliste et l’expert spécialiste :
Expert généraliste
C’est une personne qui, par sa formation initiale, son expérience professionnelle et d’expert peut porter un jugement sur toutes les questions qui concernent l’ensemble des domaines de la construction. Il n’y a pas un corps d’état de la construction qui lui soit étranger, depuis les fondations jusqu’à l’étanchéité de la toiture-terrasse, en passant par les revêtements de sol, la peinture, le chauffage, l’électricité, etc. Cependant, dans l’analyse de certains sujets qui peuvent dépasser ces limites de compétence que ce soit technique, économique ou juridique, il fait faire appel à des spécialistes.
Expert spécialiste
C’est un expert construction particulièrement compétent dans un domaine technique particulier. Il peut conduire seul une expertise, si la question posée concerne uniquement sa spécialité. Au contraire, il interviendra aux côtés d’un expert généraliste, qui se chargera de la conduite de l’expertise, s’il s’agit par exemple du diagnostic complet d’un ouvrage ou si le sinistre déclaré porte sur plusieurs parties de la construction: fissures sur les murs extérieurs, défauts d’étanchéité de la terrasse, insuffisance de chauffage, isolation phonique insuffisante.
Introduction générale |
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