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Aménagement d’un quartier sur une réserve foncière
Le Plan Local d’Habitat
Le PLH de la Métropole Rouen Normandie en vigueur est celui de 2012/2017. L’un des principaux enjeux de rééquilibrage de l’offre de logements est la diversification de l’offre. Nous l’avons vu précédemment dans ce rapport, le parc immobilier de GrandQuevilly est composé de logements collectifs à plus de 70%. Ce document a également pour objectif de mieux répondre aux attentes et besoins des habitants en diversifiant l’offre existante par l’offre neuve. Pour cela, il doit prendre en compte les évolutions sociales et les changements. Ainsi, il est défini qu’un appartement est une forme de logement permettant des formes nouvelles de cohabitations, en insistant sur le maintien des relations de voisinage. De même, un logement individuel est défini comme étant un logement permettant une garantie d’intimité, avec un accès à des espaces verts privatifs ou semi privatifs. A travers ces différents objectifs annoncés en 2012, le PLH devait permettre de créer entre 730 et 890 nouveaux logements par an sur toutes les communes qui composent l’ensemble Rouen Métropole-Normandie. L’idée majeure de ce document cadre est donc la diversification de l’offre de logement sur les communes concernées. Lors de l’étude de projet, il sera important de jouer sur ce paramètre : mixer les logements individuels et collectifs pour ce nouveau quartier. Le PLH indique la proportion des constructions neuves afin de respecter cette mixité : environ 67% de logement individuel et 33% de logement collectif. Parmi le logement individuel, plus de la moitié doit être de l’individuel groupé, c’est-à-dire du logement individuel qui résulte d’une opération de construction qui comporte plusieurs logements individuels
Le Schéma de Cohérence Territoriale
Le SCoT de Rouen Métropole est construit selon 3 axes majeurs : • Préserver l’identité des paysages A travers cet axe, on entend l’insertion de l’urbanisation dans le grand paysage. Le SCoT agit sur différentes thématiques afin de minimiser l’impact de l’urbanisation sur le paysage. • Obtenir une efficacité foncière avec une qualité urbaine Ici, plusieurs grandes idées. Tout d’abord, l’utilisation de grandes parcelles pour l’urbanisation. On considère qu’aujourd’hui, l’urbanisation doit faire l’objet d’une démarche globale qui s’assorti à un projet de quartier, à maîtriser dans son ensemble, afin d’éviter une urbanisation au coup par coup, ce qui créait un territoire très hétérogène, sans réelle continuité. L’urbanisation des dernières décennies était principalement du lotissement. Cette forme d’urbanisation a souvent générer un parcellaire lâche, offrant peu de possibilité de maîtriser la forme urbaine. Ainsi, grâce à l’urbanisation des grandes parcelles, il est possible de maîtriser la forme urbaine, mais également la trame viaire. En effet, cela favorise une bonne connexion au réseau viaire existant. Cette forme d’urbanisation offre enfin des espaces publics plus réfléchis, notamment grâce à une implantation réfléchie du bâti. • Conjuguer espaces publics et qualité L’espace public est largement constitué du réseau viaire, à savoir la voirie et tous ses équipements. Le SCoT insiste sur l’importance du rôle du réseau viaire. En effet, la qualité urbaine dépend en partie de la facilité à se déplacer dans le tissu urbain. Il est donc nécessaire d’assurer une continuité du réseau viaire avec le réseau existant, mais aussi que la nouvelle trame viaire soit cohérente avec le plan d’aménagement. Cela passe alors par une hiérarchisation des voiries. Une voie primaire sera la voie principale du nouveau quartier, la place de la voiture y sera largement dominante, les potentielles voies piétonnes/cyclables en seront dissociées. L’aspect paysager jouera un rôle essentiel, afin d’éviter l’aspect « routier ». Les voies secondaires assureront une distribution vers les habitations et les voies tertiaires. Ces dernières assureront la desserte des habitations. La place de la voiture est réduite, et la voirie est un espace partagé, entre voiture et piéton
Le Plan Local d’Urbanisme
Grâce au plan de zonage du PLU, il est possible de connaître la section sur laquelle se trouve le terrain d’étude, et ainsi connaître la règlementation concernant cette zone. Carte 10 : Extrait du zonage de PLU de Grand-Quevilly (Source : PLU, réalisation : LEBRETON Paul, logiciel : Paint.net) La zone d’étude se trouve donc en zone 1AU. Il s’agit d’une zone à urbaniser à vocation d’habitat. Le PLU précise que l’urbanisation ne peut être admise que sous la forme d’opération d’aménagement d’ensemble, afin de maîtriser l’urbanisation et les différentes trames qui s’y attachent. Le PLU, datant de décembre 2014, fixe de nombreuses règles d’aménagement suivant les zones déterminées. Concernant la zone 1AU, les bâtiments proposés ne doivent pas dépasser R+5, soit une hauteur correspondant à 5 étages. La voirie proposée doit permettre un accès aux engins et matériels de lutte contre l’incendie. Il est précisé que chaque nouveau terrain constructible doit avoir accès à une voie publique. La voirie doit donc desservir tous les nouveaux lots, par un accès direct ou bien par une servitude de passage. Concernant les implantations des futurs bâtiments, quelques règles sont à respectées : • Par rapport aux voies et emprises publiques, les constructions pourront être implantées soit sur limite, soit avec un recul minimal (un prospect) de 3m. • Par rapport aux limites séparatives, les constructions pourront être implantées en limite séparative ou en respectant un prospect de 2m. En ce qui concerne les espaces verts, le PLU de Grand-Quevilly indique qu’il doit y avoir au moins 35% d’espace vert sur chaque nouvelle parcelle, en fonction de la superficie totale du lot. Pour les espaces verts collectifs, 10% du terrain doit être traité en espace vert commun si la surface du projet d’aménagement est supérieure à 1ha.
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