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Le renouvellement urbain, une forme et un processus de mutation urbaine
Le renouvellement urbain, dans une vision de la ville en évolution permanente, est constitué par un mouvement continuel de mutations physiques qui affectent les tissus urbains. Ces mutations prennent des formes différentes selon, d’une part, les types de bâtiments existants et leur affectation et, d’autre part, les conditions économiques, sociales ou culturelles présentes. Elles sont le fruit d’opérations de transformations menées par les individus, les propriétaires, par les entreprises privées mais aussi par les autorités publiques. La construction de la ville se fait dans ce processus par « des bâtiments qui se transforment et des espaces vides qui se remplissent » . Le renouvellement urbain, fruit de multiples initiatives isolées, induit donc un investissement financier et technique contribuant à l’amélioration, la valorisation, la modification ou la rénovation des espaces bâtis. Les recompositions nouvelles des tissus urbains issues de cet investissement peuvent prendre des formes et des échelles variables selon les acteurs impliqués et les moyens financiers disponibles.
Dans certains cas, le réinvestissement se matérialise par la transformation progressive d’un territoire urbain par l’intermédiaire de décisions individuelles. On assiste ainsi à des changements d’affectation, d’une maison se transforment en immeubles de logements collectifs, ou à une densification des constructions par changement des modes d’occupation.
Dans ce cas de mutations lentes, les transformations bâties s’inscrivent dans le parcellaire préexistant, les mutations se font parcelle par parcelle selon les disponibilités foncières et les décisions d’investisseurs publics et privés. Ce type de renouvellement urbain implique un investissement continu des propriétaires dans les bâtiments, un investissement public dans l’entretien des espaces publics et dans la gestion des réseaux et un intérêt de la part des promoteurs immobiliers pour mener des opérations de construction. Il s’agit donc d’un modèle de développement continu et progressif.
Les motifs des démolitions-reconstructions
Sous son aspect physique, une ville est constituée de bâtiments et d’espaces qui ont été construits et conçus à certains endroits bien spécifiques à un moment donné et pour un usage donné. L’évolution globale des villes se répercute de façon différenciée sur leurs différentes composantes. Les facteurs d’évolution sont les suivants: Destructions catastrophiques : destructions engendrées de manière directe et à grande échelle par une guerre ou une catastrophe naturelle : les tremblements de terre, incendies..etc
L’obsolescence technique des bâtiments : c’est le cas de bâtiments anciens qui s’adaptent mal aux performances contemporaines. Les normes et les usages évoluent, qu’elles soient traduites en terme de besoins (confort, hygiène), de fonctionnalités (évolution des modes de production). Les usagers, en raisons de ces progrès techniques qui s’offrent à eux (les isolations thermiques, acoustiques, les différents réseaux performants : électriques, de plomberie…etc.) et de l’amélioration de leurs capacités financières, préfèrent investir dans des modèles urbains plus « modernes ».
L’obsolescence urbaine de certaines formes bâties : qui deviennent inadaptées pour des raisons d’hygiène, de sécurité, des îlots insalubres, l’étroitesse des réseaux viaires ; en somme, ce sont les conceptions urbaines qui ne correspondent plus aux usages contemporains, soit par le refus des utilisateurs, soit par les volontés des pouvoirs publics, elles perdent de leur pertinence.
L’évolution en taille de l’agglomération : l’extension périphérique et le transfert de la majorité des territoires vers les espaces horizontaux en frange de la ville, ont fait émerger des friches urbaines, des quartiers dévalorisés, voire la dévitalisation de noyaux centraux en raison d’une concurrence qui devient de plus en plus difficile avec la périphérie.
Extension de la ville, mutation par l’étalement
Si la présence de limites matérielles qui séparait la ville de son environnement fut une quasi constante jusqu’au XVe siècle. Au moyen âge déjà, la ville avait commencé à se développer hors ses murs. Elle exerçait sur ses terrains extra-muros . Ce mouvement s’est considérablement amplifié au cours de la seconde moitié du XXe siècle. La ville avec son centre et ses limites bien définies a fait place à des territoires urbains aux contours incertains et mouvants et à des nouvelles formes urbaines aux limites indéfinissables. L’urbanisation moderne a complètement bouleversé la notion de la ville, l’étalement urbain a fait reculer considérablement ses limites. Ainsi l’horizontalité a fait émerger de nouvelles appellations : rurbanisation, périurbanisation…
David Mangin parle de « la ville franchisée » et explique pourquoi la ville c’est tellement étendue ces cinquante dernières années. La réponse la plus immédiate se trouve dans le développement de l’automobile et des réseaux routiers : « à l’échelle des agglomérations, ce maillage a des conséquences décisives sur les formes de la croissance urbaine. ».
L’automobile a littéralement créé de nouveaux territoires en faisant éclater les frontières de la ville. Face à l’ampleur de cette urbanisation, on s’interroge sur les conséquences de ces mutations d’un point de vue spatial, environnemental, économique et social .
Le dialogue entre le renouvellement urbain et le développement durable
Comme déjà énoncé, l’urbanisation est en voie d’achèvement dans de nombreux pays du monde. La production extensive semble révolue. Ces préoccupations s’appuient sur des exigences concernant le développement durable de l’environnement bâti et la revitalisation des tissus urbains existants. Le renouvellement urbain se définit alors, comme « un nouveau mode de développement et de fonctionnement de la ville visant à économiser les espaces et l’énergie et à régénérer les territoires urbains dégradés » .
Cependant, la nouveauté du renouvellement urbain réside principalement dans le nécessaire passage à côté d’un urbanisme d’extension à un urbanisme de transformation et de gestion. Il ne s’agit plus principalement aujourd’hui de « créer de la ville » mais de modifier et gérer des territoires déjà urbanisés, posant parfois de graves difficultés, avec la nécessité de consacrer une large place aux questions économiques et sociales créant les conditions du changement. La question du renouvellement urbain est, en fait, intimement liée à celle du développement durable et l’imbrication de ces notions implique des logiques d’aménagement à la fois convergentes et divergentes. En effet, ces deux concepts progressent dans le même sens principalement pour pallier les maux de l’étalement urbain, la portée du renouvellement est vaste, elle tend a repensé le développement de nos villes, et à définir des outils qui permettront de respecter un développement intégré et harmonieux, fidèle aux principes du développement durable. Donc, le renouvellement urbain doit répondre à des problèmes majeurs de la ville contemporaine, non pas seulement faire face à l’étalement urbain mais aussi à l’accroissement de la dégradation de certaines parties du territoire urbain (friches industrielles, grands ensembles et quartiers anciens). Ces lieux dégradés constituent des enjeux urbanistiques importants en raison du manque de terrains à urbaniser.
Le renouvellement urbain : un concept émergent
Le renouvellement d’après le Petit Robert est le « remplacement de choses, de gens, par d’autres semblables ». C’est aussi le « changement complet des formes qui crée un état nouveau » . Le préfixe «re» montre que l’on a affaire à des sites où l’on refait la ville sur la ville, une forme d’évolution de la ville qui désigne l’action de reconstruction de la ville sur elle-même et de recyclage de ses ressources bâties. L’évolution de la ville sur elle même et sa croissance se fait par mutation du tissu urbain : démolition/reconstruction, réutilisation du patrimoine ou construction dans les friches urbaines ou industrielles et les « dents creuses ». Dans tous les cas, on est dans le processus de mutations urbaines qui participent à la production de la ville, et à sa reproduction. Le renouvellement urbain ne vise pas en soi une nouvelle conception de la ville, mais la prise en compte de l’existant en pensant à sa gestion.
Le concept de renouvellement urbain est largement inscrit, aujourd’hui, dans les politiques publiques en termes d’objectifs, de dispositifs législatifs et opérationnels, s’il suscite grand nombre de colloques, séminaires et publications, sa définition ne demeure pas moins difficile à cerner. A ce propos, Sylvaine le Garrec, évoque « le renouvellement urbain » comme une notion fourre-tout ; un mot « valise », au contenu confus et incantatoire.
Pour clarifier les objectifs et les enjeux, il faut d’abord préciser ce dont il s’agit. Pour Georges Cavallier , le renouvellement urbain intéresse le traitement des quartiers victimes de processus de dévalorisation urbaine et, il a pour finalité, la fabrication d’une ville plus équilibrée et dont l’aspect et l’usage seraient pour chacun plus équitables. Il entend répondre à une double question : «La question de la ville qui continue de s’étendre, fabriquant de nouveaux territoires habités qui, selon leur localisation, leur occupation spatiale, et plus largement leur fonctionnalité à l’échelle large de l’ensemble urbain, pourront contribuer à l’objectif de rééquilibrage progressif ou aggraver encore des processus de spécialisation et de marquage.
La question du devenir, de la requalification, de la recomposition de la ville existante, dans le cadre de projets urbains plus ou moins ambitieux, ainsi que la question de l’amélioration de sa gestion et de sa maintenance au quotidien».
Sylvie Harburger, dans sa présentation au séminaire Gridauhgrale donne sa vision du renouvellement et explique ; « …Il s’agit d’un phénomène global, comme en témoigne l’expression américaine voisine d’urban renewal. Il est parfois défini comme une nécessité d’action, sur des secteurs urbains qui réclament des actions coordonnées, par suite d’évolutions urbaines suscitant des inquiétudes à un titre ou un autre, et réclamant des actions en retour des pouvoirs publics… ». Quant à Olivier Piron, il le définit, comme « un phénomène de mutation immobilière impliquant la structure urbaine initiale et la mise en place d’actions spécifiques, profondes et coordonnées ».
Table des matières
INTRODUCTION GENERALE
PROBLEMATIQUE
METHODOLOGIE DE RECHERCHE
PATRIE I : RENOUVELER L’ANCIEN : REPRESENTATION ET PRATIQUE DES ACTEURS
INTRODUCTION DE LA PARTIE I
CHAPITRE I : LE RENOUVELLEMENT URBAIN, UNE NOUVELLE ALTERNATIVE A L’INTERVENTION URBAINE CLASSIQUE ?
INTRODUCTION
I- La ville : entre mutation urbaine et nécessité de renouvellement
I-1- La ville, un balancement permanant entre reconstruction sur elle même et étalement
I-1-1- La ville, en éternelle reconstruction sur elle-même
I-1-1-1- Le renouvellement urbain, une forme et un processus de mutation urbaine
I-1-1-2- Les motifs des démolitions-reconstructions
I-1-2- Extension de la ville, mutation par l’étalement
I-1-2-1- Les effets négatifs de l’étalement urbain
I-1-2-2- S’étaler ou renouveler ?
I-2- Le dialogue entre le renouvellement urbain et le développement durable
II- Renouvellement urbain : connotation et évolution du concept
II-1- De l’intervention ponctuelle sur les tissus existants au renouvellement urbain : définition et cadrage générale
II-1-1- Les interventions sur les tissus existants
II-1-2- Le renouvellement urbain : un concept émergent
II-1-3- La complexité des actions du renouvellement urbain
II-2- La genèse du renouvellement urbain : Une réalité ancienne, une préoccupation nouvelle
II-2-1- Le renouvellement urbain : un mouvement spontané de l’évolution urbaine
II-2-2- Le renouvellement urbain comme action planifiée et volontariste des pouvoirs publics
II-3- Les concepts associés à « reconstruire la ville sur la ville »
II-3-1- Le renouveau urbain : d’origine Américaine
II-3-2- La régénération urbaine : la reconquête des friches urbaines
II-3-3- Le renouvellement urbain en France : la loi SRU
III- Renouvellement urbain et valorisation des espaces anciens : enjeux et objectifs
III-1- Les territoires concernés par le renouvellement urbain
I-1-1- Les ensembles de logements sociaux
I-1-2- Les friches industrielles
I-1-3- Les quartiers anciens dévalorisés
III-2- Les objectifs du renouvellement urbain : une remise en valeurs des espaces en déclin ?
III-3- Le renouvellement urbain en quartier ancien : pour quels enjeux ?
CONCLUSION
CHAPITRE II : LES TISSUS ANCIENS : ENTRE DESTRUCTION ET CONSERVATION
INTRODUCTION
I- Tissus anciens : déclin et question de survie
I-1- Tissu urbain : définition et lecture
I-2- Urbanisme colonial français en Algérie : une histoire de destruction et de création
I-2-1- Le tissu ancien : noyau originel d’une ville
I-2-2- Le tissu colonial : un produit de l’urbanisme colonial
I-3- Déclin et recherche des premières solutions
II- L’avenir et le devenir des tissus anciens : une vision controversée
II-1- Les théories de destruction/conservation
II-1-1- La critique de la ville industrielle : à la recherche de remède pour la ville malade
II-1-1-1- Le modèle progressiste : une vision futuriste
II-1-1-2- Le modèle culturaliste : une vision nostalgique
II-1-2- La tabula rasa et l’art de bâtir les villes
II-2- Bâti ancien, démolir ou conserver ?
III- Concevoir dans l’existant : enjeu d’une alliance de tradition et de modernité
III-1- L’architecture de la reconstruction : rapport nouveau/ancien
III-1-1-La reconstruction et ses effets sur le tissu ancien
III-1-1-1- La reconstruction historique : une architecture d’accompagnement ?.
III-1-1-2- La modernisation modérée : y a-t-il un juste milieu ?
III-1-1-3- La tabula rasa : le déni du passé
III-1-1-4- La reconstruction ponctuelle : l’insertion du nouveau
III-1-2- La rénovation et la reconquête des tissus anciens
III-2- A la recherche d’une voie médiane
CONCLUSION
CHAPITRE III : STRATEGIES DES ACTEURS URBAINS : ENTRE DIVERGENCES
ET CONVERGENCES
INTRODUCTION
I- L’acteur : un système complexe
I-1- L’acteur: cerner le concept
I-2- Les acteurs de la production urbaine
I-2-1- Les acteurs publics ou politiques
I-2-2- Les professionnels de l’espace
I-2-3- Les acteurs du secteur privé : les acteurs économiques
I-2-4- Les acteurs de la société civile
I-2-4-1- Les acteurs collectifs
I-2-4-2- Les habitants-usagers-citoyens (HUC)
I-3- Le système d’acteurs : une relation ambigüe
I-4- L’acteur : un individu exerçant son autonomie à l’intérieur d’un système stratégique
II- De la gouvernance : une recherche de règles du jeu
II-1- La gouvernance urbaine : Un processus de décision intégrant de multiples acteurs
II-2- A la recherche d’un partenariat public/privé
II-2-1- L’organisation du partenariat public/privé
II-2-2- Le rôle des acteurs Publics/Privés
II-2-3- Les conditions de réussite du partenariat
II-3- La concertation, comme mode de gouvernance
II-4- L’implication de la société civile
III- Les politiques urbaines en Algérie : de la centralisation du pouvoir à la libéralisation du
marché
III-1- Centralisation du pouvoir: l’Etat, acteur principal
III-2- Libéralisation du marché foncier : émergence de nouveaux acteurs urbains
III-2-1- les propriétaires fonciers privés : acteurs individuels
III-2-2- Les promoteurs immobiliers : acteurs incontournables
CONCLUSION
CONCLUSION DE LA PARTIE I
PARTIE II : LA DEMOLITION-RECONSTRUCTION : ENTRE MUTABILITE DU TISSU COLONIAL ET STRATEGIES D’ACTEURS
INTRODUCTION DE LA PARTIE II
CHAPITRE IV : LE TISSU COLONIAL FACE AU RENOUVELLEMENT URBAIN
INTRODUCTION
I- Le Tissu colonial : entre évolution et mutation
I-1- Période entre 1830-1849 : Intervention sur le tissu traditionnel « la médina »
I-2- Période entre 1849-1868 : Juxtaposition et débuts d’une extension extra muros
I-3- Période entre 1868-1905 : Nouvelles règles d’urbanisme
I-4- Période entre 1905-1925 : Apparition des premières extensions européennes
I-5- Période entre 1925-1955 : Démarcation par une ségrégation socio-spatiale
I-6- Période entre 1955-1962 : Les premières formes de l’extension moderne avec le Plan de Constantine
II- Le permis de démolir : un acte préparatoire du renouvellement urbain
II-1- Source et spécificité des données relatives au permis de démolir
II-2-Analyse globale des demandes de permis de démolir
II-2-1- Le permis de démolir : L’évolution du nombre de demandes
II-2-2- Le permis de démolir : La constitution d’échantillons d’étude
II-2-2-1- Critères de sélection d’échantillons d’étude
II-2-2-1-1- La localisation géographique des cas de démolition
II-2-2-1-2- La réponse de l’administration : accord ou refus ?
II-2-2-1-3- Le type de travaux : démolition partielle ou totale ?
II-2-2-1-4- Le type d’occupation : l’habitation, principal objet de démolition
II-2-2-1-5- Le type de maître d’ouvrage : les particuliers, principaux acteurs de démolition
II-2-2-2- Méthode d’analyse de l’échantillon retenu
CONCLUSION
Chapitre V : LA DEMOLITION-RECONSTRUCTION : POUR QUELLES STRATEGIES D’ACTION?
INTRODUCTION
I- Présentation de la méthodologie
I-1- Les critères de choix des cas d’étude
I-2- Méthodologie de l’étude de terrain
I-3- La constitution de la fiche technique
I-4- Les difficultés rencontrées
II- Analyse spatiale des démolitions : délimitation du périmètre d’étude et identifications des cas étudiés
III- Les phases du processus de démolition /reconstruction
IV- Mutation et changement d’usage : la nature de l’occupation
IV-1- Reconstruire pour l’habitation
IV-1-1- L’habitat individuel
IV-1-2- L’habitat collectif
IV-2- Reconstruire pour une cohabitation des fonctions résidentielles et commerciales
IV-3- Reconstruire pour des activités économiques
CONCLUSION
CHAPITRE VI: LES OPERATIONS DE DEMOLITION-RECONSTRUCTION : RUPTURE OU CONTINUITE ?
INTRODUCTION
I- Le tissu colonial : un théâtre de transformation
I-1- La résistance de la trame urbaine face à la démolition
I-2- La transformation des parcelles
I-2-1- La densification du tissu colonial : congestion de l’occupation du sol
I-2-2- Le remembrement urbain : de l’unité à l’ensemble
II- La démolition-reconstruction : une désintégration architecturale et paysagère ?
II-1- Le paysage urbain : désintégration des opérations de reconstruction?
II-2- La démolition-reconstruction du tissu colonial : un danger pour son patrimoine et son image ?
CONCLUSION
CHAPITRE VII : IDENTIFICATION ET DECRYPTAGE DES SYSTEMES D’ACTEURS PRIVES ET LEURS STRATEGIES DEPLOYEES
INTRODUCTION
I- Méthodologie de l’entretien
I-1- Echantillon et réalisation de l’entretien
I-2- Les personnes interrogées
I-3- Objectifs de l’entretien
I-4- Difficultés rencontrées
II- Transactions et stratégie d’acquisition du marché immobilier colonial
II-1- L’année de l’acquisition de la propriété
II-2- Modalités d’acquisition de la propriété
II-3- Le prix de l’acquisition : un marché de plus value
II-4- Coûts des travaux de démolition
III- Acteurs privés : des logiques et des stratégies entremêlées
III-1- Le profil des maîtres d’ouvrages
III-2- Identification des maîtres d’ouvrage
III-2-1- Les particuliers : des stratégies mitigées
III-2-2- Les promoteurs et leurs stratégies de commercialisation
III-2-3- Les sociétés et entreprises privées : nouveaux acteurs du renouvellement
III-3- Exploration des rapports entre les acteurs urbains
IV- Démolition-reconstruction : pour quels enjeux ?
IV-1- La démolition-reconstruction : un enjeu spatial
IV-2- Un enjeu social: à la recherche du confort, de modernité et d’un regroupement familial
IV-3- Un enjeu économique : la rentabilité économique
V- La critique du cadre réglementaire du permis de démolir
CONCLUSION
CONCLUSION DE LA PARTIE II
CONCLUSION GENERALE ET RECOMMANDATIONS
REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES
ANNEXE
